Investir dans le self-stockage
Pour calculer la valeur de son centre de self stockage, vous prenez votre NOI et vous le divisez par un taux de capitalisation. Le taux de capitalisation varie et peut-être un peu subjectif. Pourquoi ? La capitalisation est un calcul qui permet notamment de connaître la valeur future d’une somme placée à un taux d’intérêt connu dès le départ. Pour faire simple, c’est le rendement d’un investissement… Mais pourquoi y a-t-il des rendements plus élevés et d’autres plus faibles ? Le mystère est de savoir qui détermine le taux de capitalisation et comment ? Est-ce que les acheteurs, les vendeurs, les prêteurs utilisent tous le même taux de capitalisation pour le même centre de self stockage ? La réponses est qu’il y a plusieurs facteurs pour déterminer la valeur d’un centre de self stockage.
La valeur d’un centre de self stockage n’est pas tout simplement le NOI/taux de capitalisation, mais plutôt un mélange du passé et des perspectives de croissance. Cela varie donc d’un investisseur à l’autre. C’est plus de l’art que de la science ! La vraie question est : est-ce que le revenu net généré par le centre de self stockage est susceptible d’augmenter dans le temps et à quel taux ?
Nous allons regarder ce qui peut déterminer la qualité d’un investissement d’un centre de self stockage. L’investisseur astucieux est conscient des éléments qui peuvent influencer la valeur future d’un centre de self stockage. Ce qui lui permettra de justifier un taux de capitalisation à la baisse comme à la hausse.
Posez des questions
Pour être précis, il est nécessaire de faire une étude approfondie du centre de self stockage et de son marché. Voici quelques questions à poser : quel est le taux habituel de ce marché ? comparez les autres centres de self stockage dans le même marché ?où vous situez vous ? comment est la tendance du centre de self stockage au niveau du prix des loyers et du taux d’occupation ? est–ce que les dépenses du centre de self stockage sont optimisées ? est ce qu’il y a des dépenses lourdes qui ont été faites récemment ou pas ? est–ce que ces dépenses doivent être faites rapidement ? Est-ce que la zone géographique est en croissance ? Est-ce que cette croissance peut avoir une incidence sur votre taux d’occupation ? et sur les loyers ?
Concurrence et état du centre de self stockage
Vous devez être informé de nouveaux centres de self stockage potentiels sur votre marché ou sur l’extension des centres de self stockage voisins. Y-a-t-il des terrains libres qui permettent l’implantation d’un nouveau concurrent ? Si oui, le taux de capitalisation devra être plus élevé pour compenser ce risque.
L’état du centre de self stockage. Comment se situe votre centre de self stockage en terme de localisation (votre emplacement est-il meilleur ?), d’âge, de sécurité, d’équipement, d’entretien, le toit, l’asphalte… ? Combien cela vous coûterait-il de faire les réparations ? Pensez également à la concurrence actuelle et la « condition physique » de votre centre de self stockage. Est-elle prometteuse ? Le but est que le centre de self stockage soit compétitif dans le futur. Le succès de votre centre de self stockage en dépend. Si les réponses à ces questions sont mauvaises, il faut augmenter le taux de capitalisation.
Mais aussi, avez-vous une possibilité d’extension du centre de self stockage ? un terrain vacant à coté, possibilité de faire une mezzanine… La possibilité d’extension est une bonne chose.
Commercialisez le centre de self stockage
Le marketing est un élément essentiel du succès global d’un centre de self stockage. Vous devez savoir ce que fait aujourd’hui le centre de self stockage en terme marketing. Est-ce qu’il y a un site Internet ? Est-il bien référencé ? Est-il efficace ? Y a-t-il des améliorations à apporter à ce site Internet ?
Tous les éléments cités ci-dessus doivent être pris en compte dans la détermination du taux de capitalisation. Il ne faut surtout pas partir à l’aveuglette car ce taux influence beaucoup la valeur d’un centre de self stockage. Posez les bonnes questions et vous minimiserez les risques. Votre investissement mérite bien d’être récompensé !
