Construire son 1er centre de Self Stockage

Le développement d’un centre de self stockage apparaît comme assez facile et rentable. En réalité, c’est beaucoup plus compliqué qu’il n’y paraît. Au départ, un nouveau manager de centre de self-stockage doit faire de nombreux choix qui impacteront les résultats financiers des décennies à venir.

Les mauvaises nouvelles: Au cours des dernières années, j’ai vu certaines personnes qui se lancent dans l’aventure self stockage, sans trop de compétences dans la vente, le service client, la gestion en générale, le choix d’un mauvais emplacement, la construction de boxes trop grande, le coût d’une construction trop élevée et qui n’est pas possible de couvrir avec les prix des locations de boxes de la région, des centres de self stockage peu sécurisés ou très moches visuellement, qui font fuir la clientèle au lieu de l’attirer ou tout simplement l’arrivée d’un concurrent qui rend obsolète le manque d’investissement de départ de votre centre de stockage…

La bonnes nouvelles : Le marché Français est sous développé. Plus il y aura de centres de self stockage, plus il y aura de clients potentiels (le concept est de plus en plus connu par les consommateurs). Plus la concurrence sera élevée, plus les exploitants devront se professionnaliser (meilleur image du self stockage). Plus il y a d’opérateurs de self stockage, plus les nouveaux entrepreneurs auront de données sur le marché national et local… Il sera plus facile de voir ou la demande est forte… Pour limiter les risques, une bonne étude de marché est essentielle.

Sélection d’un emplacement self-stockage

Aujourd’hui, la plus grande préoccupation pour un futur propriétaire est de s’assurer que la région a une forte demande en location de boxes. Les propriétaires et les promoteurs doivent faire une recherche préliminaire sur la compétitivité du marché local. Si vous voyez des centres de stockage qui ont 3 ou 4 ans et que les taux d’occupation ne dépassent pas 70%, cela veut dire que le marché n’est pas encore mure. Il faut peut-être chercher ailleurs. A l’inverse, si vous voyez des centres de stockage avec des taux de remplissage supérieur à 85%, étudiez plus précisément. Avant de faire appel à un consultant, cherchez un terrain disponible et bon pour développer votre centre de stockage. Dans un 1er temps, vérifiez si l’emplacement choisit accepte l’exploitation d’un centre de self stockage. Pour faire simple, vous êtes à la recherche d’un terrain à prix abordable, bien situé, plat, visible, près d’une zone où la circulation est élevée, proche de centres de population ( en tout cas, plus près que vos concurrents). Vous trouverez rarement tous ces critères en même temps. Une fois que vous avez trouvé l’emplacement idéal, j’espère qu’il sera assez grand pour construire un centre de stockage rentable. En parallèle à votre projet d’emplacement, il ne faut pas oublier de déterminer quels sont les clients potentiels situés dans cette zone, les revenus médians… S’agit-il d’une zone en développement ? Obtenez les informations sur les centres concurrents de la région (prix des locations, taux d’occupation) Ces différents points orienteront votre choix initial. Cela vous aidera également à déterminer le nombre de boxes à construire, la taille de votre centre de stockage et les loyers à facturer. Pour limiter les risques, vous pouvez également construire petit à petit vos boxes, c’est à dire une première partie avec 200 boxes et puis quand le taux de remplissage est convenable, construisez la deuxième  partie.  

Faisabilité économique

Maintenant nous arrivons à la faisabilité économique du centre de stockage. Il existe de nombreux scénaris. Vous aurez besoin de bien les examiner pour déterminer si vous pouvez construire un centre de self stockage rentable.

Il y a de nombreuses façons de construire un centre de stockage. Il est important de maximiser les profits potentiels grâce au design et la facilité d’accès au box. Votre centre de stockage devra être rempli à + de 85%., ne l’oubliez pas. Vos clients pourront préférer la facilité d’accès au box, alors que le design de votre centre vous fera perdre beaucoup de place. Dans certains cas, il vaut mieux faire des concessions sur l’aspect visuel et privilégier la rentabilité au m 2. A vous de trouver le bon compromis entre un « beau » centre de stockage, attrayant pour votre clientèle, donnant l’impression de sécurité pour vos clients et la rentabilité de vos m2. Les m2 sont chers, ils sont précieux, il ne faut pas les gaspiller. Vous avez le choix entre 2 types de bâtiments. le 1er est celui de plein pied. Il est facile d’accès pour tous vos clients. Il est très étendu donc vous disposez d’une grande visibilité. L’autre est de faire des bâtiments en étage. Cela demandera l’installation d’un ascenseur, avec les coûts de maintenance qui suivront. Tout dépend du prix de votre terrain. Dans les grandes villes, il est fortement conseillé de privilégié la hauteur de votre bâtiment car les prix des terrains sont très élevés. A vous de voir ce qui est le mieux pour vous.

Création et exécution d’un plan du site

Lors de l’élaboration de votre plan de site, assurez-vous que votre accueil (bureau) soit fonctionnel et attrayant. La majorité de vos futurs clients passera par votre accueil (prise de renseignements…). Votre bureau doit être spacieux et accessible depuis l’extérieur, sans passer par la borne à code. Votre portail d’entrée doit être bien placé, les voitures ou camions ne doivent pas gêner la circulation quand les clients taperont leur code d’accès. Concevez un sens de circulation logique et qui fluidifie le trafic sur site.  Le fait d’avoir 2 portails (entrée et sortie) est plus coûteux mais si vous avez beaucoup de boxes, vous ne regretterez pas l’investissement car il n’y aura pas d’embouteillage entre les clients qui veulent entrer et ceux qui veulent sortir (votre métier n’est pas de faire la circulation sur le site!). De plus, si un de vos portails est en panne, l’autre sera toujours disponible.  Ne créez pas d’impasse.  Faîtes des allées larges. Les clients qui emménagent chez vous louent souvent des camions de location, ils n’ont pas l’habitude de conduire de camions (marche arrière, fatigue du déménagement…).

Une fois que vous avez une bonne idée de l’emplacement et de la façon dont vous voulez construire votre bâtiment, contactez l’entreprise qui construira votre centre de stockage.

Dans la plupart des cas, il est nécessaire d’obtenir des permis et autorisations de planification avant de réaliser l’équipement de votre bâtiment. Il est important d’en tenir compte dans le calendrier de votre projet, car les retards peuvent affecter la totalité de votre planning. Il existe un certain nombre d’avantages dans le self-stockage qui pourront vous aider dans le traitement de votre demande : le self-stockage ne fait pas de bruit ; il génère peu de circulation ; il s’agit d’un service communautaire.

Dans de nombreux cas, votre projet devra se conformer à certaines recommandations (de la ville par exemple). Certains organismes pourront donc dicter votre projet. En général, cela irrite les développeurs mais cela va généralement dans le bon sens : pour un site plus agréable et donc vous pourrez louer vos box de stockage plus facilement. Mais attention, il faut voir si, avec toutes ces modifications, votre projet est toujours viable économiquement. Dans certaines villes, le respect des normes architecturales est si coûteux que l’installation d’un site de stockage n’est pas viable. Une solution de repli est de trouver un bâtiment déjà existant et disponible que vous allez réhabiliter. La ville est en générale, plus réceptive à ce type de projet.

Travailler avec une équipe d’experts

Une fois que vos plans sont approuvés par la commission de planification, vous aurez besoin pour construire votre centre de stockage d’une équipe d’experts. Vous devez vous assurer que le projet est construit correctement et dans les délais impartis. Trouvez un fournisseur qui a l’habitude de ce type de projet. Visitez ses constructions précédentes. N’oubliez pas, l’aspect extérieur de votre centre de self stockage est un élément clé pour attirer vos futurs clients. Faîtes appel à un paysagiste pour rendre votre centre de stockage plus agréable. 
Choisir un bon fournisseur n’est pas facile. Si il y a des écarts importants dans les devis, essayez de savoir pourquoi ? Prenez en compte les conséquences sur le long terme (type de construction, entretien, frais d’assurance…). Par exemple, un bâtiment en acier est généralement moins coûteux dans le temps qu’un bâtiment avec ossature en bois. Ensuite, vous déciderez de la disposition du bâtiment. Embauchez un ingénieur de chantier pour assurer le drainage de votre installation. Le drainage est une technique de construction qui consiste à protéger les bâtiments de l’humidité. En construction, il est recommandé de mettre en place un drain au niveau des fondations d’un édifice afin de collecter les infiltrations d’eau dans le sous-sol avant qu’elles ne risquent de porter atteinte à la stabilité de la construction suite à l’affouillement progressif de l’assise des fondations par l’érosion provoquée par les courants d’eau souterrains. Le drain de dispersion se pose au droit des semelles ou des longrines de fondation. Il est entouré de concassé et délimité par une membrane géotextile empêchant la terre d’entrer dans le drain et de le boucher. Elle est préconisée sur les terrains en pente, les sols argileux et limoneux.

Selon mon expérience, c’est une des erreurs les plus communes en matière de sites existants.

Faîtes appels à des entreprises qualifiées et sérieuses. Un projet de construction peut rapidement déraper. Par exemple, si vos fondations sont terminées et payées et que l’entreprise suivante arrive comme le constructeur de bâtiment. Il vous montre toutes les imperfections et ne peut pas construire correctement. Il sera difficile pour vous de revenir en arrière. Perte de temps et d’argent. Le chantier doit être supervisé, coordonné par une personne qualifiée. Sur un chantier, il y a forcément différents corps de métiers. Il faut arriver à les faire travailler correctement et dans les délais impartis.
Une étude montre que sur les projets finis, les propriétaires de centres de self stockage regrettent souvent leur projet de départ (car il y a forcément eu des modifications) et le bureau d’accueil. Ne lésinez pas sur ces points. N’oubliez pas que votre projet doit être en concurrence avec le marché d’aujourd’hui mais aussi celui de demain.

Assurez-vous d’avoir bien ficelé votre projet. Examinez tous les aspects. Travaillez avec des gens qualifiés, ils vous guideront vers un projet d’avenir et de qualité, sans répéter les erreurs que les autres ont fait. Le self stockage n’est pas fait pour devenir riche rapidement. C’est une entreprise méthodique et le travail est de rigueur sur le long terme. Une fois que votre site sera construit, il faudra le commercialiser, louer vos boxes… et là, le travail de commercial, marketing, l’excellence du service client feront toutes la différence entre un centre de stockage qui réussit et un autre qui échoue. Bon courage !