Ajuster les tarifs garde-meubles : pourquoi ? Comment ?
Si vous n’avez pas augmenté les prix de vos espaces de stockage depuis des années, vous risquez de perdre des revenus. Quand l’on gère un centre de box de stockage, il est important d’évaluer et d’ajuster sa grille tarifaire.
Est-ce que vous avez jeté un œil, récemment, sur le tarif de vos boxes ? Nous parlons ici, du prix que le client va payer, s’il passe le pas de votre porte, pour louer un box.
Quand je conseille des centres de self-stockage, je demande toujours : à quand remonte la dernière fois où vous avez ajusté le prix des boxes de stockage ? La plupart des personnes ne se souviennent même pas de la date ! Généralement, cela fait plus d’une année. Et quelque fois, cela n’a jamais été effectué. C’est incroyable, mais c’est comme ça. Il y en a qui ne consulte même pas les rapports de leur garde meuble !
Si vous faîtes vos courses ou si vous mettez de l’essence dans votre voiture, le coût n’est sûrement pas le même que l’année dernière. La plupart du temps, le prix change en fonction de l’offre et de la demande. Vous devez faire de même avec votre grille tarifaire de box en location.
Quand l’on gère un centre de box self-stockage, l’une des choses les plus importantes est l’ajustement de la grille des prix des loyers. Cette tâche est le principal moteur de croissance de vos revenus, sur le long terme. L’idéal est d’ajuster vos prix une fois par mois, ou toutes les deux semaines, voir toutes les semaines.
Comment faire ? Ce n’est pas si compliqué. Commencez par regarder vos prix et le taux d’occupation de vos pièces de stockage, par taille (et par type, selon la configuration de votre centre). A chaque fois que le taux d’occupation d’un box à louer, d’une taille donnée, augmente ou diminue, il doit y avoir un ajustement. Un ajustement des tarifs des loyers entrainera une augmentation de vos revenus et ainsi, de la valeur de votre centre de box fermé à louer. Et une baisse de vos prix permettra aussi d’augmenter vos revenus !
Baissez vos prix de location de box
De nombreux propriétaires prêtent seulement attention à l’occupation de l’installation. En ne regardant que ce critère comme mesure de performance, vous passez à côté de revenus potentiels. Lorsque votre entreprise de box de stockage est quasi remplie toute l’année, vous pensez que vous êtes au top. Mais si vous frôlez les 100% de taux de remplissage et que vos prix sont inférieurs à ceux du marché, vous y perdez.
Que vous ayez un taux d’occupation de 50 % ou de 100%, vous avez l’opportunité d’augmenter vos revenus de vos boxes de stockage.
Prenons un exemple.
Vous avez 30 espaces sécurisés de 3 mètres carrés. Le prix de ce box individuel est de 50 euros. Vous comparez avec la concurrence et vous constatez que ce prix est dans la moyenne.
Qu’allez-vous faire ? Et bien, ne faîtes pas attention à vos concurrents et baissez votre tarif sur cette surface.
Pourquoi ? Si ces 15 boxes restent vides, vous gagnerez 0 euro. Mais si vous baissez le prix de 5 ou 10 euros, vous augmenterez le taux d’occupation et les revenus.
On peut schématiser ce raisonnement comme cela :
Première option
Votre box de 3 m2 à 50 euros = 15 box loués = 750 euros de revenus par mois = 9 000 euros à l’année.
Deuxième option :
Votre box de 3 m2 à 40 euros = 25 box loués = 1 000 euros de revenus par mois = 12 000 euros à l’année.
Il s’agit d’un exemple. On ne dit pas que le nombre magique est de baisser de 10 euros le prix de votre espace à louer. Cela peut-être de 2 euros, de 8 euros, de 20 euros…. Cela dépend du marché sur lequel vous exercez. Essayez et vous verrez bien si votre taux de remplissage augmente. Remplir ses espaces vides permettra aussi de faire une augmentation future de loyer sur votre locataire, peut-être un an après. Cette technique permettra également d’augmenter vos revenus.
Augmentez vos tarifs
Prenons maintenant le cas où vous êtes complet. Mon site est à 100% ou presque. Je suis très content. Mais comment puis-je ajuster le coût de mes boxes ? Cela peut paraître incohérent, mais il ne faut pas qu’un box de stockage ou une taille donnée reste occupé(e) trop longtemps à 100%. Un des meilleurs objectifs pour maximiser la croissance de vos revenus est environ 94%.
Prenons un exemple avec le box de 6 mètres carrés. On va dire que vous en avez 100 et que vous le louez à 100 euros par mois. Vous pouvez augmenter le prix à 120 euros. Cela va baisser votre taux de remplissage sur cette taille, mais vous allez augmenter vos revenus.
On schématise :
Première option
Votre box de 6 m2 à 100 euros = 100 box loués = 10 000 euros de revenus par mois = 120 000 euros à l’année.
Deuxième option
Votre box de 6 m2 à 1200 euros = 94 box loués = 11 280 euros de revenus par mois = 135 360 euros à l’année.
En procédant à une augmentation des tarifs des pièces de stockage occupées à 100%, vous allez forcément faire partir quelques locataires. Les espaces à nouveau mis en location, seront loués par de nouvelles personnes, avec le nouveau prix. Cela permet de créer un peu de mouvement et c’est une bonne chose. Une fois que vous avez trouvé les prix qui vous maintiennent aux alentours des 90% de taux d’occupation, vous continuez à créer une offre pour les personnes souhaitant emménager chez vous. Et cela, en augmentant vos revenus. Sans oublier, que la conséquence est sans appel : votre centre prend de la valeur !
Les prix montent et descendent !
Et oui, la gestion des prix est cruciale et elle va à la baisse comme à la hausse. Il s’agit d’un des moyens les plus simples pour générer des revenus pour votre centre de self-stockage. Elle est d’autant plus importante car elle participe activement à la réussite de votre entreprise. En fonction de l’offre et de la demande, on s’adapte. Pour chaque taille et pour chaque type de box (en intérieur, en extérieur, en étage, en box dans un entrepôt, en container etc). Ne vous endormez pas. En France, la concurrence arrive à grand pas (si elle n’est pas déjà là) et il ne faut pas laisser ce levier, si facile, de côté.
Croyez mon expérience, agissez avant qu’il ne soit trop tard.
Depuis 2008, Arnaud Mulhem est le directeur du site Location-gardemeuble.fr, plateforme qui apporte des leads aux centres de self-stockage en France depuis plus de 12 ans. Il s’occupe aussi de la gestion des appels et/ou des contrats de locations d’enseignes de self-stockage qui souhaitent de la gestion tiers à différents niveaux. Il conseille des investisseurs et forme des employés. Arnaud a travaillé à Shurgard avant 2008.
