Se lancer dans le self stockage
Les étapes pour bien lancer son centre de self-stockage
Le self storage est un garde-meuble en libre accès.
En France, le self-stockage est une industrie en forte croissance depuis les années 90. Il est très attirant de se lancer dans les boxes à louer sécurisés. Néanmoins, la location box est un vrai métier qui requiert une organisation parfaite et un véritable savoir-faire.
Vous êtes intéressés pour investir dans le box self-stockage ?
Commençons par le début pour ne pas faire les erreurs de débutant en box à louer…
Vous allez devoir faire une étude de marché
Cette étude est fortement conseillée. Nous vous conseillons d’étudier le marché de votre région.
Posez-vous des questions comme : quels sont les revenus moyens ? Combien de prospects passent devant votre bâtiment chaque jour ? La région est-elle en développement ou en déclin ? Quels sont mes concurrents ? Quels sont les avantages de mes concurrents ? Ont-ils un taux d’occupation à plus de 80% ? (un garde meuble sécurisé avec un taux d’occupation à 100% est une aubaine pour vous). Quelles tailles de box de stockage proposent-ils ?…
Avec les réponses à ces questions, vous pourrez déterminer plus précisément la taille de votre centre de self-stockage et beaucoup d’autres choses encore.
Étape suivante, le business plan
Il est indispensable pour obtenir un financement auprès d’une banque, un investisseur ou une tierce partie. Un business plan comportera un résumé analytique, la description de votre société, les produits et services proposés, l’analyse du marché et de la concurrence, votre stratégie marketing, le résumé de vos activités de gestion et le plan de financement.
L’emplacement
Il est très important de choisir un très bon emplacement. Votre bâtiment constitue un actif important qui peut prendre de la valeur au fil du temps. Votre emplacement doit être facile d’accès et visible. A proximité de zones d’habitations et de magasins. N’oubliez pas que 70% des clients d’un centre de location de box de stockage sont des particuliers et 30% sont des entreprises. Vous devez être très visible, pour qu’un maximum de prospects passent devant votre bâtiment.
Astuce : concentrez-vous sur la population dans un rayon de 5 Km à 15 kilomètres de votre emplacement.
Construire ou réhabiliter un bâtiment ?
Vous devez penser à la facilité de conception et d’aménagement, au prix d’achat, à la facilité ou non d’obtenir un permis de construire (surtout si vous vous lancez dans les containers maritimes), à la conformité du bâtiment (norme électrique), au design que vous souhaitez pour votre garde-meubles à louer…
Le choix d’un fournisseur de self-stockage
En France, il existe plusieurs sociétés capables d’aménager votre bâtiment. Nous vous conseillons d’établir différents devis.
Votre budget
Pour établir votre budget le plus précisément possible, il faut penser à tout. En plus des frais d’acquisition ou de location, il faudra peut-être ajouter la peinture extérieure du bâtiment, la signalétique, des parkings, l’aménagement du terrain, les espaces paysagers, les clôtures, le bitume… Mais aussi, le coût des assurances (client et bâtiment), les autorisations et permis de construire, peut-être la démolition, certains petits travaux divers, l’installation d’ascenseurs, de climatisation, de chauffage, l’installation des boxes de stockage, des portes, des soffits, l’électricité, les portes coupe-feu, la vidéosurveillance, le logiciel de gestion, le logiciel de sécurité, la sécurité incendie, le contrôle d’accès, les caméras, le bureau de vente, les slat-wall, les classeurs, les meubles divers, les chaises, les ordinateurs …
Le financement
Fond propre, prêt bancaire, etc.
L’exécution de votre projet de location box
Après la construction ou la réhabilitation de votre bâtiment vient l’étape de l’exécution de votre centre de self-stockage. Il faut être conscient que cela demande une très bonne organisation et un travail conséquent. L’exécution comprend généralement, les techniques de construction (vérifiez bien que les sols peuvent supporter le poids des installations et des affaires entreposées), la sécurité incendie (normes sécurité respectées), la conception architecturale (box…), la ventilation et les installations électriques (alimentation électrique, éclairage, climatisation, chauffage…), le permis de construire (vous devez avoir toutes les autorisations requises).
N’oubliez pas non plus, les travaux de préparation comme la démolition, l’enlèvements des déchets, le délai de fabrications des portes et des cloisons des box en location, le délai de construction et d’aménagement des espaces de stockage, la gestion de votre projet (qui coordonne les fournisseurs, les intermédiaires, les travaux… pour ne pas dépasser les délais et le budget alloué), le système de sécurité (vérifiez que le système de sécurité et de contrôle d’accès est compatible avec le logiciel de gestion).
L’exploitation de votre garde-meuble
Trop nombreux sont les gens qui sous estiment le travail de l’exploitation d’un centre de location de boxes. Cela demande un travail très conséquent. Vous pouvez choisir de tout faire vous-même en suivant les meilleures pratiques, de passer par un consultant pour tout ou partie de votre exploitation (ou une franchise). Missions ponctuelles ou gestion totale par un tiers.
Voici une liste de quelques points à ne pas oublier : l’assurance des biens des locataires, le logiciel de gestion, la compatibilité du logiciel de gestion avec le système de sécurité et de contrôle d’accès, l’aménagement du bureau de vente, le choix des marchandises vendues, des produits additionnels, le matériel de manutention, le recrutement (embauche d’un manager self-stockage, peut-être recruter un adjoint, faire appel à un temps partiel), la formation du personnel, la mise en place des procédures, du contrat de location, des conditions générales, votre site internet, les procédures de recouvrement, le marketing, la grille tarifaire, les bonnes tailles de box en location, faire bonne impression à ses clients…
Cela peut vous paraître très effrayant mais il y a beaucoup de travail. Pour vous aider, faîtes appel à des experts reconnus. Les consultants du site location-gardemeuble.fr travaillent depuis plus de 20 ans sur des projets self-stockage de petites ou grandes tailles. Les prix sont compétitifs. Il s’agit pour vous d’un excellent investissement, car ils vous aideront à ne pas faire d’erreurs et surtout à optimiser vos revenus et votre investissement. Soyez former pour performer !
Contact : info@location-gardemeuble.fr
Conseil à une personne qui souhaite débuter dans le self stockage
Pour les nouveaux qui souhaitent se lancer dans le box self stockage. Je leur conseille de bien se documenter. Par exemple, lisez notre blog. Une multitude d’articles peuvent vous servir et évitez de reproduire les erreurs des autres, de vos prédécesseurs. Faîtes attention aux mauvais conseilleurs. Et oui, comme dans tous les marchés en forte croissance, il y a toujours de mauvaises brebis qui sont là pour vous soutirer de l’argent. Si vous êtes intéressés par la franchise, n’omettez pas la commercialisation de votre centre de self stockage. Le franchiseur doit également vous apporter des conseils sur l’aspect opérationnel de votre centre de self stockage. J’ai trop de franchisé qui m’appelle et qui me disent : on m’a aidé à trouver un terrain, à construire le centre de stockage (fournisseur….) mais je suis mal formé pour la gestion opérationnelle, sur les techniques de ventes, sur la gestion des impayés, la gestion de mes prix, sur l’entretien du centre de stockage… J’ai l’impression d’être isolé, je n’ai pas de statistiques sur mon marché… Bref, je navigue à vue.
Pour les nouveaux opérateurs, plus le temps passera, plus ils devront être opérationnels rapidement, professionnels rapidement. N’oubliez pas, vous n’êtes pas un gros opérateur mais ils dépensent beaucoup d’argent pour définir les bonnes stratégies marketing, la formation des employés, l’entretien, pour obtenir des études fiables et prendre les bonnes mesures. Tout n’est pas bon pour vous car vous êtes petits. Mais n’oubliez jamais. Les copier sur certains points est bénéfique. Lisez notre article pour rivaliser avec les gros centres de stockage.
Pour être visible sur Internet, sans dépenser trop, je vous conseillerai naturellement de référencer votre centre de self stockage sur location-gardemeuble.fr. Ce support est très rentable pour vous. Il est efficace. Comme vous, j’ai été manager d’un centre de self stockage sur le terrain. Je connais vos problématiques terrain. Vous pouvez me faire confiance.
J’ai beaucoup appris de mon ancien employeur, leader du self stockage en Europe. Cela a été une formidable école. L’entreprise était en plein développement et nous nous sommes beaucoup appuyés sur l’expérience des différents marchés. USA, GB…. Tout n’est pas valable en France, je vous l’accorde, mais tout n’est pas à jeter non plus, loin de là. Ensuite, le site location-gardemeuble.fr a approfondi ma connaissance du marché national. Mes multiples échanges avec des responsables de centres de stockage, petits ou grands ; parisiens, marseillais, Lyonnais… ou dans les plus petites régions, villes… m’ont apporté une expérience inestimable.
Mes articles sont gratuits et là pour vous aider. Rien ne vaut un coach et une bonne formation par des experts avisés. Utilisez les articles de ce blog comme il se doit. A vous de jouer. L’avenir du self stockage en France est entre vos mains. Préservons une bonne image. Ensemble, profitons de cette formidable opportunité de croissance qui s’offre à nous, que ce soit en période de crise ou de croissance, la demande est forte, profitez-en… Et soyez « professionnel », un vrai spécialiste de l’entreposage en libre-accès.