Self stockage occupé à 100% ! Grosse erreur ?

Dans le monde du self-stockage, dire « mon centre est occupé à 100% » était, il y a quelques années, très bien vu et signe que vous êtes un bon gestionnaire. Depuis maintenant près de 5 ans (pour ceux qui suivent le blog location-gardemeuble.fr) et encore plus maintenant, prétendre que vos boxes de stockage sont pleins est un signe de faiblesse et d’un manque de professionnalisme dans l’industrie du garde-meuble. Les opérateurs sont à la recherche d’autres mesures, sans pour autant délaisser un bon taux de remplissage pour leur entreprise de box garde-meubles.

Pourquoi être plein est une mauvaise chose

Pour faire simple, votre entreprise perd beaucoup d’argent. Bien sûr, tous vos boxes sont loués, mais à quel rythme ? C’est là que la gestion des revenus joue un rôle essentiel. Avec une demande en self-stockage toujours élevée en France, vous ne pouvez pas ignorer l’importance d’avoir une stratégie en place.

Prenons par exemple Madame Fayet.

Elle loue un box de 3 m² à Paris depuis plusieurs années. C’est une taille très demandée. Vous avez augmenté une seule fois son loyer (quand ce n’est pas zéro chez certains opérateurs !). Du coup, Madame Fayet paie un loyer qui est aujourd’hui, bien en dessous du prix du marché. De toute évidence, il est temps de faire une augmentation de loyer. Vous avez sûrement beaucoup de clients dans ce cas. En général, les opérateurs qui ne pratiquent pas d’augmentations, disent « je suis pleins à 100% » et « j’ai même une liste d’attente ! ». La réalité de ce raisonnement est que votre entreprise perd de l’argent et offre un service au client de mauvaise qualité (par exemple, combien de fois, ai-je entendu : Mme Dupont, je n’ai plus de place. Je loue des espaces de stockage mais y a jamais de place ! Vous êtes bien le seul à être content !). Si cela s’arrêtait là… Votre entreprise aide fortement les concurrents à ce développer et à grandir plus vite que vous (si vous n’avez pas encore de concurrent, il arrivera bientôt. Pensez à votre entreprise dans 3 ans, 5 ans et plus). La suite de l’histoire est toute écrite. Vos concurrents vont générer plus de revenus, avoir plus d’argent pour se faire connaitre, ils gagneront les nouveaux clients et vous disparaîtrez petit à petit du paysage du self stockage. Tout cela, pour ne pas avoir opté pour une gestion des revenus ! C’est vraiment dommage.

Améliorer votre centre de stockage

C’est-à-dire maintenir un taux d’occupation élevé (dont vous êtes si fier) et générer plus de revenus en même temps. La plupart des gros opérateurs ont des algorithmes complexes pour ajuster les tarifs des box à louer pour les nouveaux locataires ainsi que pour les anciens. D’autres opérateurs (généralement des indépendants qui disposent d’un logiciel de self-stockage) utilisent les fonctionnalités des augmentations de loyer à la date anniversaire ou à la demande. Vous pouvez essayer l’une des deux approches pour voir celle qui fonctionne le mieux pour votre entreprise. Ce qui est important pour vous, maintenant, c’est de construire un plan, une stratégie cohérente de gestion de vos revenus, qui vous permettra d’atteindre les objectifs que vous vous êtes fixés. Vous pouvez également vous aider du site location-gardemeuble.fr : véritable pionnier et spécialiste de l’industrie, le site est un excellent support pour gagner de nouveaux clients. Avec un excellent retour sur investissement !

Bien sûr, il y aura toujours des moments où vous avez augmenté vos prix et que le taux d’occupation sera toujours à 100%. Cela voudra peut-être dire que vous avez été trop timide dans vos augmentations, que le marché du self-stockage est assez solide pour continuer… Beaucoup d’entreprises de location de box de stockage jouent sur d’autres éléments comme l’ajout de box de location, quand cela est possible. D’autres développent un service de stockage mobile… Les autres vont construire de nouveaux centres et grandir encore et toujours plus vite que ceux qui n’ont pas de stratégie de gestion des revenus…

L’industrie du box de self stockage comprend encore des personnes qui vous disent qu’être à 100% de taux d’occupation et faire des promotions est ce qu’il faut faire. Il est alors temps pour vous de vous éloigner de ces personnes. Ou de leur dire simplement qu’ils ne sont plus à jour ! L’industrie du self-stockage et du garde-meuble évolue vite en France et il est temps de suivre de nouvelles règles. Celles du monde où vous vivez. Propriétaire d’espaces de self-stockage, vous devez avoir une installation de qualité, gérée avec professionnalisme et qui offre un service à la clientèle digne et qui propose une expérience adaptée à ce que vos clients et futurs clients recherchent.

Pour les plus sceptiques, je n’aimerai pas être à votre place dans quelques années. Que de regrets…

Signes de prix box trop bas

Avez-vous peur de voir partir vos clients garde-meuble si vous augmentez vos prix ? Si oui, vous n’êtes pas le seul. La plupart des managers de self-stockage peu expérimentés ont une approche fondée sur la peur quand il s’agit de gestion des recettes. La réalité est que vous devriez reconsidérer votre position sur les augmentations de loyers et les changements de tarif. 

Voici 5 conseils pour vous aider à voir si vos tarifs de location box doivent être ajustés :

Beaucoup de demandes

Si votre taux d’occupation sur une taille de box est égal ou supérieur à 90%, vous avez besoin d’augmenter votre prix. En revanche, si vous avez beaucoup de demandes et que le box self-stockage ne se loue pas, c’est sûrement que votre tarif est trop élevé. Les augmentations de loyers comblent souvent les prix à la baisse de certains boxes qui ont du mal à se louer.

Vous évitez d’augmenter vos loyers

Certains managers ne veulent pas augmenter les loyers des espaces de rangement. Les managers ont peur que les clients se plaignent ou pensent que les boxes à louer plus chers seront difficiles à louer. Votre centre de location box n’a peut-être pas tous les avantages, mais s’il est bien géré, vous pouvez facilement actualiser vos tarifs. Pour un garde-meubles avec une ouverture récente, vous devriez attendre les 70% de taux d’occupation global du centre d’entreposage, avant d’actualiser vos tarifs (nouveaux clients et grille tarifaire). Et, actualiser les prix des box à louer supérieurs à 85%.

Aucun programme de gestion des tarifs

Vous pouvez facilement caler une date. Par exemple, tous les 6 mois ou une fois par an. Assurez-vous avant que votre contrat de location permet de faire une augmentation de prix. Informez les clients par courrier ou e-mail au moins 30 jours avant la hausse du prix.

Pas sûr de la concurrence

Appelez vos concurrents comme si vous étiez un prospect. Renseignez-vous sur les prix. Essayez de déduire le taux d’occupation d’un box de stockage « x ». Si le tarif du box de votre concurrent est plus élevé, c’est sûrement qu’il est quasi-plein sur cette taille de box a louer.  Et que vous n’êtes pas assez cher. Si vous concrétisez beaucoup de demandes (limite 100%), même si vous êtes chers, il est sûrement possible d’augmenter encore un petit peu le prix.

A lire : la location de box en Amérique du sud.

Je n’augmente pas les prix continuellement 

Si vous n’avez jamais augmenté votre grille tarifaire sur une base continue, vous avez la possibilité de le faire et de créer un écart avec les loyers des clients existants. Cet écart permettra d’augmenter vos clients existants.

Par exemple, si un client actuel paie 90 euros et que vous augmentez le prix de votre grille tarifaire à 100 euros, il y a un écart entre le prix payé par le client actuel et le potentiel de loyer que votre garde meuble pourrait gagner si tout le monde payait ce loyer de 100 euros. Lorsque vous augmentez votre grille tarifaire, vous augmentez automatiquement le potentiel de ce que vous pouvez gagner.

Le rôle du logiciel de gestion :

Les gros opérateurs comme Shurgard ont des personnes dédiés à l’actualisation des tarifs avec un logiciel automatisé, des statistiques… C’est une différence avec les indépendants.  C’est là que les petits opérateurs perdent du terrain.

Alors, quelle est la solution ? Vous pouvez le faire avec un logiciel de gestion tel que Space manager, Stor-it, Win box manager, Buxida. Vous pouvez entrer beaucoup de critères et le logiciel fera le nécessaire automatiquement. De petites augmentations au fil du temps augmenteront les revenus de votre centre de location de boxe self-stockage. Statistiquement, il y a peu de locataires qui partent en raison d’une augmentation raisonnable.

Ces conseils vous sont donnés gratuitement par le site www.location-gardemeuble.fr