Rentabilité self-stockage
Vous avez investi dans un centre de self-stockage (garde-meuble en libre service), conservez et optimisez sa valeur. Pour optimiser la valeur de votre centre de self-stockage, il y a plusieurs choses à faire. Certaines exigent des dépenses supplémentaires et d’autres un peu de votre temps et de petits efforts.
Que pouvez-vous donc faire pour augmenter la valeur de votre centre de self stockage ?
Augmentez le prix des locations de box : Examinez attentivement vos rapports de gestion. Prenez la liste de vos locataires, regardez le loyer correspondant au box que chaque locataire loue (contract rate). Comparez cela avec votre loyer actuel (board rate). Mesurez la différence de prix. Il ne faut pas qu’un client paie un loyer trop en dessous du loyer proposé aux nouveaux clients. Il faut augmenter votre ancien locataire jusqu’à ce que vous arriviez au prix pratiqué aujourd’hui. Par exemple, si vous augmentez 50 clients de 2 euros. Pour chaque locataire, cela ne change pas grand-chose. Pour vous, le calcul est simple : 50 locataires x 2 euros x 12 mois = 1 200 euros de plus à l’année. Imaginez ce que vous pourriez faire avec ces 1200 euros de plus.
Si vous n’êtes pas encore prêt, commencez doucement en augmentant les loyers des clients qui sont chez vous depuis 12 mois. Plus vos revenus seront élevés, plus votre centre de self stockage prendra de la valeur. La moyenne de location dans un centre de self stockage varie entre 6 et 9 mois. Une partie de vos clients loue plus de 12 mois, concentrez-vous sur cette partie. Si vous faites cela régulièrement, vos revenus augmenteront régulièrement et votre centre de self stockage gagnera en valeur. Imaginez, vos loyers vous rapportent 120 euros par mois supplémentaires avec un taux de capitalisation à 8%, cela donne 9 600 euros de plus à la valeur de votre centre de self stockage.
Réduisez les bads debtors : Faire payer une pénalité de retard au mauvais payeur est bien mais le mieux est qu’il paie normalement. Vous devez maintenir un taux d’impayés inférieur à 4 %. Relancez les impayés est très chronophage pour le manager. Il vaut mieux qu’il consacre son temps à la clientèle pour améliorer votre qualité de service, pour être disponible pour les nouveaux clients… De plus, si vous dépensez de l’argent pour gagner de nouveaux clients, quel intérêt avez-vous à ne pas être payé ! Aucun. Ne vous acharnez pas à garder un mauvais payeur : il est plus rentable pour vous que le box de stockage soit vidé rapidement. Non seulement, la dette du box cessera d’augmenter, mais vous pourrez relouer votre box à un locataire qui paie correctement.
Réduisez les charges d’exploitation : La majorité des gestionnaires de self stockage surveille de près leurs dépenses. Mais, si vous regardez encore de plus près, je suis sûr que vous pouvez trouver des postes où vous pouvez économiser. Regardez bien vos factures de maintenance, de réparation, d’entretien, d’assurance, de téléphone… N’hésitez pas à renégocier des contrats, à faire jouer la concurrence. Réduisez le budget dans les pages jaunes et consacrez ce nouveau budget à Internet. Pour ceux qui ne sont toujours pas au courant, vos clients vous cherchent aujourd’hui sur Internet. Vous devez être présent. Pour ceux qui n’ont pas de gros moyens ou pour les plus malins d’entre vous, le site location-gardemeuble.fr vous permet d’être fortement visible sur Internet à très faible coût. N’oubliez pas que le retour sur investissement est un facteur clé de succès d’une campagne Internet.
Normalement, le total de vos dépenses doit être entre 25 et 35% de vos recettes. Si vous êtes au dessus, il faut économiser.
Effectuez de petites réparations : Si vous avez de petites réparations à faire, faîtes les. Une gouttière abîmée, une poignée de porte à réparer, un panneau de signalisation cabossé, une ampoule cassée, la clôture détériorée, un chariot bancale… Toutes ces finitions doivent être opérationnelles. Ne laissez pas tous ces petits détails s’accumuler. Pensez à l’émission de M6 « Maison à vendre », présentée par Stéphane Plaza. Il répète sans cesse : « terminez vos finitions ! », « relookez à moindre coût ». Un acheteur potentiel n’a pas envie de faire les finitions. Il ne veut pas dépenser d’argent pour les travaux. Sinon, il essaiera de faire baisser le prix. C’est identique pour votre centre de self stockage. De plus, avec un site de « bonne » allure, vos clients seront prêts à dépenser un petit peu plus. Chaque euro gagner fait augmenter la valeur de votre centre de self stockage.
Optimisez votre Unit-Mix : Il n’est pas trop difficile d’ajouter ou de supprimer des cloisons. Si vos grands boxes de stockage ne sont pas loués, cloisonnez pour faire de petits boxes, si la demande est forte. Inversement, supprimez des cloisons entre vos petits boxes de stockage, si vous avez une forte demande sur les grandes tailles de box. Adaptez-vous à votre clientèle. Le but est d’optimiser la surface louable. Votre taux d’occupation doit être bon (au dessus de 80%). Vous devez louer le maximum de m2 au meilleur prix. N’oubliez pas que plus vous louez petit, plus le prix de location au m2 est élevé.
Développez votre centre de self stockage : Si votre centre de stockage est quasi rempli, agrandissez-vous (si cela est possible). Plus vous avez de boxes, plus votre centre de stockage est susceptible d’augmenter sa valeur. Il existe différentes solutions pour s’agrandir : mezzanine, box à déposer en extérieur, container métallique, étage…
Maximisez les revenus complémentaires : En plus de vos revenus de location de boxes, vous devez maximiser vos revenus complémentaires : ventes de cartons, assurance, location de camion, panneaux 4×3, location bureau, domiciliation, réception marchandises….
