Valeur de votre self stockage

Comment calculer la valeur de son centre de self stockage ?

Peut-être souhaitez vous vendre, refinancer ou tout simplement connaître la valeur de votre centre de self stockage. Peu importe la raison, la méthode est la même pour déterminer la valeur de votre centre de self stockage.

La première chose à comprendre est que la valeur se base sur les fluxs de trésorerie et non pas sur « combien avez-vous payé votre centre de self stockage » ou depuis combien de temps vous possédez votre centre de stockage ou combien ça coûte de construire la même chose. Nous espérons juste que votre centre de self stockage vaut plus cher aujourd’hui qu’hier. Mais le temps provoque rarement une forte hausse de la valeur de votre centre de stockage. 
Il y a 2 facteurs qui influent sur la valeur de votre centre de self stockage : Le revenu net d’exploitation (NOI) et le taux de capitalisation. Le NOI est facile à calculer et la méthode ne bouge pas. Le taux de capitalisation varie.

Le NOI est l’argent qu’il reste après que toutes les dépenses de fonctionnement sont payées (hors service de la dette et amortissement). En gros, c’est vos recettes moins vos dépenses. L’avantage du NOI est qu’il y a rarement de divergence entre un acheteur et un vendeur. On suppose que le centre de self stockage a tout fait pour maximiser ses revenus et optimiser ses dépenses. On suppose que le centre de self stockage propose un prix moyen pour ses boxes de stockage le plus élevé possible tout en étant en accord avec son taux d’occupation. Pour faire simple, la gestion du centre de self stockage est optimisée.

Il est important de savoir que 2 centres de self stockage quasi identiques (même taille, même localisation…) n’ont pas forcément les mêmes revenus. Un pourra avoir un prix moyen (pour les box de stockage) plus élevé, et moins de dépenses. La valeur de son centre de stockage sera sûrement plus élevée que celle de son concurrent, même si ils sont quasi identiques. Pourquoi ? car il génère plus de revenus et moins de dépenses ou des dépenses identiques.

Un centre de self stockage avec  un taux d’occupation à 90%, 4 000 m2, 600 boxes de stockage et une moyenne de box à 6m2 aura plus de valeur qu’un centre de self stockage avec un taux d’occupation à 90%, 4 000 m2, 500 boxes et une moyenne de box à 8m2. Pourquoi ? tout simplement, car plus vous louez de petites surfaces, plus le prix au m2 est élevé. Vous générez donc plus de revenus. Il est donc important de bien regarder votre taille moyenne de box et le prix moyen au m2.
 
Charges d’exploitation

L’autre composante du NOI est les charges d’exploitation. Comme pour les revenus, les dépenses peuvent varier d’un centre de stockage à un autre. Votre bonne gestion fera la différence. 

Taux de capitalisation
Après le NOI, le taux de capitalisation. Plusieurs facteurs sont à prendre en compte : l’âge et la qualité des biens et des caractéristiques du marché. Un centre de self stockage neuf, avec une solide construction (durable dans le temps), disposant des derniers systèmes de sécurité, dans une zone dynamique aura un meilleur taux de capitalisation (c’est-à-dire plus bas) qu’un centre de self stockage vieux, dans une région en perte de vitesse.  

Nb : le coût de financement est important. Le but est d’acheter un centre de stockage à forte valeur avec le coût de financement le plus bas. 

Comment déterminer le prix de son garde-meubles ?

Pour déterminer la valeur d’un centre de self stockage, vous devez comprendre le revenu qu’il a déjà généré et ce qu’il rapportera. En général, l’immobilier commercial est évalué en terme de revenus, de coût de remplacement (Elle consiste à estimer ce qu’il en coûterait aujourd’hui pour remplacer l’immeuble (soit le coût de reconstruction moins les désuétudes fonctionnelles observées), des coûts d’approche (C’est la moyenne des frais à engager pour atteindre une clientèle cible. On le calcule de la façon suivante: budget total marketing d’approche / nombre de clients approchés) ou de l’approche des ventes comparables (méthode de valorisation par les comparables permet d’apprécier la valeur de marché d’une entreprise en fonction de ses principales références sectorielles, boursières et transactionnelles. Celles qui seraient en fait utilisées comme référence par des investisseurs potentiels). Ici nous nous intéresserons à l’approche par le résultat, car c’est ce qui motive souvent les acheteurs potentiels.  L’état du centre de self stockage, l’emplacement, la concurrence et d’autres facteurs entrent tous en ligne de compte.

Le marché de l’immobilier commercial

Tout comme le marché boursier, le marché de l’immobilier commercial est en constante évolution. Par exemple, supposons que le nombre de centre de self stockage à vendre est faible. Il y aura plus de demandes que d’offres. Les vendeurs pourront maintenir des prix plus élevés que s’il y avait plus d’offres que de demandes.

Pour la majorité des investisseurs, l’immobilier commercial est un investissement financier et doit être considéré comme tel. Les investisseurs sont à la recherche d’un investissement rentable. Le taux de rendement doit être convenable. 

Le self stockage n’est pas seul. Il peut être comparé avec l’immobilier de bureaux… Les investisseurs regarderont très souvent d’autres solutions. Mais le self stockage est aussi en concurrence avec les obligations, les actions… En d’autres termes, on se fiche du type de produit, ce qui compte c’est le retour sur investissement (le montant d’argent gagné ou perdu par rapport à la somme initialement investie dans un investissement). Le prix demandé pour un centre de self stockage doit être soutenu par les revenus que génère le centre de self stockage. Un acheteur paiera difficilement pour un « projet ». Par exemple, si vous pouvez faire une extension, faites la. Pensez en terme de stock réel. 

La collecte d’informations

Déterminer la valeur d’un centre de self stockage peut s’apparenter à évaluer le passé et prédire l’avenir du centre de self stockage. La première étape consiste à collecter le maximum d’informations. Il faut un maximum de rapports précis. Recueillez les 12 derniers mois des dépenses, classés par mois, les revenus, le taux d’occupation, le prix moyen des box loué, les ventes de marchandises, les frais administratifs, le montant des impayés, l’entretien, la maintenance, les salaires, les frais marketing… Le but est d’avoir une image réelle de votre centre de self stockage. En comparant chaque mois, l’acheteur et le vendeur pourront analyser l’évolution des recettes et des dépenses. Dans de nombreux cas, il y a des saisonnalités. Il en est de même pour les dépenses et les recettes. Comparez donc les 3 dernières années, cela vous permettra d’obtenir une tendance. Vous verrez si le centre de self stockage augmente son taux d’occupation et ses revenus ou s’il est en perte de vitesse. 

L’évaluation

Une fois que vous avez cette fameuse tendance, vous pouvez essayer de prédire l’avenir du centre de self stockage. Votre expérience du marché du self stockage et votre vision du marché self stockage, de l’économie en général seront des atouts précieux.  Êtes-vous un expert opérationnel en self stockage ? Cela vous permettra d’augmenter les revenus facilement, de baisser les impayés, d’augmenter les ventes additionnelles…

Cet exercice vous permettra de déterminer le revenu net d’exploitation précis, passé, présent, futur. Un acheteur a besoin de connaître cela.

Nb : ne vous basez pas seulement sur un taux de capitalisation. Ce n’est qu’un point de départ pour déterminer la valeur du centre de self stockage. Il y a plusieurs facteurs à prendre en compte pour déterminer la valeur précise d’un centre de self stockage. Le taux de capitalisation se concentre sur le NOI sur une courte période.

Une fois le NOI déterminé, y compris le produit de la vente à venir, on peut estimer la valeur de votre centre de self stockage : Par exemple, supposons que votre centre de self stockage à 50 000 euros de boxes louables occupés à 100%. Votre taux d’occupation est de 85%  et génère une moyenne de 18 €/m2 en revenus de location. (Pour cet exemple, nous allons ignorer les revenus complémentaires, qui peuvent faire varier le taux de capitalisation). Le chiffre d’affaires mensuel est donc 85% de  50,000 € soit 42,500€/mois;  donc 510.000 € par an. Si les charges d’exploitation totalisent 200.000 € par an et le taux de capitalisation est de 9%, le calcul de la valeur est = Revenu  annuel  510,000 –  200,000 Dépenses annuelles  =  310,000 euros. Puis, 310,000 € Bénéfice / 0,09 taux capitalisation = 3,444,444€

Qu’est ce qui détermine le taux de capitalisation ?  La réponse est le marché.  Les taux de capitalisation du marché reflètent ce que les acheteurs sont prêts à payer, les vendeurs sont prêts à accepter, et les prêteurs à souscrire. Les prêteurs jouent un rôle de plus en plus fort et influencent le marché. Si un acheteur ne peut pas financer un centre de self stockage à un prix d’achat déterminé, une transaction a peu de chance d’aboutir. Il doit y avoir suffisamment de trésorerie pour payer la dette et respecter les exigences du prêteur. En bref, il doit y avoir suffisamment de trésorerie pour payer tous les frais d’exploitation,  la dette et rester de l’argent.

Il existe d’autres méthodes pour déterminer la valeur d’un centre de self stockage.

Quelles sont les méthodes pour évaluer un centre de location de box ?

L’évaluation de la valeur d’un centre de self-stockage implique l’analyse de divers facteurs financiers, opérationnels et immobiliers. Voici quelques méthodes couramment utilisées pour évaluer la valeur d’un centre de self-stockage :

1. Méthode du Revenu :
   • Revenu Brut des Opérations (GBR) : Cette méthode implique l’utilisation du GBR, qui est le revenu brut généré par le centre de self-stockage avant toute déduction. Le GBR est multiplié par un multiple de revenu pour obtenir une estimation de la valeur.
   • Revenu Net des Opérations (NRI) : Le NRI est calculé en soustrayant les dépenses d’exploitation du GBR. Une fois le NRI déterminé, il est multiplié par un multiple de revenu pour estimer la valeur.
   • Méthode du Taux de Capitalisation (Cap Rate) : Le Cap Rate est le taux de rendement attendu sur l’investissement. Il est calculé en divisant le NRI par la valeur de marché estimée. Plus le Cap Rate est bas, plus la valeur de marché est élevée.
2. Méthode Comparative des Ventes :
   • Comparaison avec des Transactions Similaires : Cette méthode consiste à examiner les ventes récentes de centres de self-stockage similaires dans la région pour établir une comparaison. Les prix de vente par pied carré ou par unité peuvent être utilisés pour évaluer la valeur.
3. Méthode des Coûts :
   • Coût de Remplacement : Cette méthode implique l’estimation du coût de remplacement du centre de self-stockage, en prenant en compte la construction, l’aménagement, les équipements, etc. Cependant, cette méthode peut ne pas refléter la valeur marchande actuelle.
4. Analyse du Marché Immobilier :
   • Tendances du Marché : L’analyse des tendances du marché immobilier local peut influencer l’estimation de la valeur. Une demande croissante dans la région peut augmenter la valeur, tandis qu’une offre excédentaire peut avoir l’effet inverse.
5. Évaluation de l’Emplacement :
   • Emplacement et Accessibilité : La situation géographique du centre de self-stockage, son accessibilité, la densité de la population environnante et d’autres facteurs liés à l’emplacement peuvent influencer la valeur.
6. Analyse des Baux et des Taux d’Occupation :
   • Taux d’Occupation : Un centre de self-stockage avec un taux d’occupation élevé est généralement considéré comme plus attractif. L’analyse des baux existants et des taux d’occupation peut influencer l’estimation de la valeur.

Il est souvent recommandé de combiner plusieurs de ces méthodes pour obtenir une évaluation plus précise de la valeur d’un centre de self-stockage. Il est également judicieux de faire appel à des experts en évaluation immobilière ou à des professionnels de l’industrie du self-stockage pour obtenir des conseils spécialisés.