Gagner plus d’argent en self-stockage. La recette !

Si vous souhaitez améliorer et augmenter les revenus de votre entreprise de stockage, voici 5 conseils des équipes Location-gardemeuble.fr faciles à appliquer.

Toute personne qui s’occupe d’un centre de self-stockage, qu’il soit propriétaire ou exploitant, devrait être intéressée pour générer un peu plus de revenus pour son entreprise de location de box. Il n’y a pas que l’apparence de votre centre de self-stockage. Lisez et appliquez 5 conseils avérés, basés sur notre expérience de plus de 20 ans en self-stockage, pour réussir dans notre si belle industrie.

• Utilisez un logiciel de gestion

Le logiciel de gestion doit être votre meilleur ami ! Pourquoi ? Tout simplement parce qu’il donne une multitude de détails importants qui permettent de piloter votre centre de box à louer. Locations, détails des boxes de stockage, prix, source de revenus etc. En posséder un est bien mais l’utiliser à fond est encore mieux. Bien choisir son logiciel de gestion est important. Il doit être capable de fournir un tas d’informations et avoir une multitude de possibilité pour vous développer.

Avez-vous déjà fait attention, mais quand on veut acheter un billet d’avion, le prix change continuellement ? Si vous regardez un vol aujourd’hui, puis regardez à nouveau dans deux semaines, le coût sera différent. Cette variation est le fait de l’offre et de la demande. De nos jours, beaucoup d’entreprises fonctionnent ainsi. Les hôtels, la location de voiture… Le concept de tarification dynamique doit être appliqué à vos espaces de stockage. En fonction de vos disponibilités, le prix doit changer. Même si vous êtes un petit centre, cela peut se faire manuellement. Généralement un petit site ne fait pas de contrat chaque jour.

Pourquoi deux locataires différents devraient payer un box de 6 mètres carrés au même tarif alors que le premier est arrivé quand il y en avait 20 de disponibles et le deuxième qu’un seul. Cela n’a pas de sens. Il est important pour maximiser vos revenus, de tirer le meilleur parti de vos locations de boxes de stockage. Un logiciel de gestion peut vous aider à faire cela automatiquement. Il suffit simplement d’ajuster quelques paramètres.

Il est bon de savoir que votre logiciel de gestion peut également s’intégrer à votre site web. Vous pourrez ainsi gérer les réservations et les locations en ligne. Le logiciel est aussi utile pour les rapports marketing… En résumé, il est essentiel d’avoir un logiciel de gestion mais aussi d’apprendre à bien utiliser toutes ses fonctionnalités avantageuses.

• Avoir un site web de qualité

Avoir un site internet, c’est bien. En avoir un qui est visible, c’est plus que recommandé. D’après une étude marketing récente, plus de 30% des locations sont attribuables à un site web. Sachant que ce pourcentage augmente tous les jours, vous imaginez bien l’importance de cet aspect. Il est facile d’imaginer que la plupart des locataires vont chercher l’information sur internet avant de conclure une affaire avec vous. Aujourd’hui, ma grand-mère a 76 ans et elle utilise internet, Facebook etc. Elle achète même sur internet. Si une personne de 76 ans est capable d’utiliser Internet pour faire des achats ou pour chercher une information dans d’autres domaines, il est fort probable qu’elle cherche aussi un endroit pour garder des affaires dans un espace sécurisé, sur le web. Pour louer un espace de stockage, si vous n’avez pas un site performant ou si vous souhaitez accentuer votre visibilité au meilleur prix, pensez à l’annuaire en ligne spécialisé en location de garde-meubles en libre-service Location-gardemeuble.fr. On ne parle pas de plateforme de stockage pour les particuliers. Cà, c’est un autre aspect de la visibilité sur le web, qu’il vaut mieux éviter, mais cela est un autre sujet.

Si vous faîtes un petit tour des sites web des opérateurs de self-stockage, il y a de tout. Et même de l’inexistant ! Certains ont juste un numéro de téléphone et un logo, d’autres des vidéos avec une multitude de pages, des conseils etc. Si vous êtes novices, pensez à regarder les sites internet des enseignes comme Homebox, Une Pièce en plus et Shurgard. Les grandes enseignes oublient rarement les informations essentielles. Inclure des informations comme les dimensions des boxes à louer, le tarif, une carte géographique, un numéro de téléphone, un formulaire de contact, les heures d’ouverture…. Font parties des clés pour augmenter vos loyers.

Si votre logiciel de gestion est relié à votre site web afin que les prospects puissent réserver en ligne, et payer en ligne, alors c’est un atout. Attention, il faut gérer vos prix et vos promotions de façon professionnelle afin que cela apporte de bons résultats. Sinon, vous allez dans le mur. Sachez que plus vous donnez de moyens de paiement à vos clients, moins vous aurez d’impayés.

• La formation du personnel

Il est difficile de trouver les bons employés. Et de les garder. C’est pourquoi, la formation du personnel est d’une importance capitale. Votre personnel doit être formé aux techniques de ventes appropriées : comment répondre au téléphone, comment suivre les prospects, comment présenter votre magasin, comment vendre les produits annexes, comment encourager le paiement automatique, comment vendre les assurances… Tous ces éléments servent la cause de l’augmentation des revenus.

Recouvrir les impayés est un vrai travail. On n’est pas né pour cela. Votre employé doit bien comprendre l’enjeu de cette tâche. Il ne doit pas sortir de la légalité. Il doit bien analyser les comptes en souffrance et se conformer à la loi. Si votre employé est bien formé, il ne doit pas avoir de difficulté à maintenir le taux d’impayés à moins de 3%.

• Créer des revenus additionnels

Vendre des produits ou des services complémentaires est un excellent moyen d’augmenter les revenus de son centre de self-stockage. Vente de marchandises, vente d’assurances, location de camion, point relais, réception et expédition de colis, parking pour le stockage, etc. Vous pouvez faire preuve de créativité à condition que cette activité soit de préférence complémentaire. Et surtout qu’elle n’interfère pas avec votre tâche principale : la location de box de stockage.

Les plus populaires car ils sont très liés avec l’activité du self-stockage sont la vente de cartons et de matériel d’emballage, la vente d’assurance et la location de véhicule utilitaire et de camionnette. Ce sont de véritables sources de revenus supplémentaires. Et ce qui est fantastique, c’est que ces services peuvent même faire la différence pour gagner de nouveaux locataires.

Personnellement, j’aime la vente d’assurance. Elle contribue à protéger votre locataire des dommages potentiels encourus pendant la durée d’entreposage. Ce qui donne de la valeur à votre produit. Elle ajoute une couche de protection entre vous et le locataire. Enfin, c’est un moyen fantastique d’obtenir entre 2 et 15 euros par location.

• Augmenter régulièrement le prix des locataires existants

Lors de mes longues années de conseils en self-stockage, j’ai pu remarquer que les opérateurs qui ne sont pas ouverts aux augmentations de tarifs, le sont pour deux raisons, principalement.

La première est l’émotion. Ils disent souvent « Je ne fais jamais cela à mes locataires. C’est comme une deuxième famille pour moi. Je ne suis pas comme les autres ! ». Alors, la réponse est sans appel « Quelles sont vos coordonnées car je connais des personnes qui aimeraient parler d’un rachat avec vous ». En effet, avec cette installation, il est très facile de gagner beaucoup plus sans se fatiguer (par rapport à d’autres métiers, bien sûr, beaucoup plus contraignants).

La deuxième raison est très souvent « j’ai peur que mes locataires déménagent ». Ne vous inquiétez pas, ils ne vont pas tous partir ou vous critiquer toute leur vie… Les locataires ne partent pas en masse. Juste assez pour effectuer un turn-over et laisser la place à de nouveaux, qui souhaitent emménager chez vous. Pour ceux qui ne le savent pas, sachez que les grosses cylindrées de notre industrie ont investi beaucoup et beaucoup d’argent dans cette recherche et le résultat ne s’est pas fait attendre. Le moyen le plus simple d’augmenter ses revenus est d’augmenter les tarifs des locataires existants. La différence entre eux et la plupart des installations, c’est que ces grosses machines, augmentent de façon agressive, fréquente…  Vous devez avoir le raisonnement suivant : Votre argent provient toujours des 90 ou des 94% de box loué actuellement, et pas des 10% de libres.

Le nombre de locataires qui va déménager est si infime en comparaison aux revenus gagnés que cela n’a presque pas d’importance. En réalité, 99% de vos locataires ne vont pas partir. Avec mon équipe, on a commencé à gérer deux nouveaux centres indépendants, il y a 1 an. Il y avait eu une seule augmentation de prix en 6 ans (pour le premier centre) et une en 7 ans, pour le deuxième établissement. En deux mois, nous avons augmenté plus de 300 des clients existants. Seul 3 sont partis. Si vous pouvez gagner plus d’argent avec 90% de taux d’occupation qu’avec 98%, pourquoi vous obstinez à vouloir ses 98%. Et surtout, qu’avez-vous à perdre à essayer.

Il ne s’agit nullement d’une secte qui vise à augmenter les prix des locataires à tout prix. Je ne suis ni vaudou, ni je ne sais quoi. Il s’agit d’une stratégie pratique, éprouvée et facile à mettre en œuvre, pour augmenter les revenus d’un centre de self-stockage et la valeur de ses actifs. Ce que je dis, les meilleurs exploitants le savent déjà.

Arnaud