Marché européen du self-stockage 2024 – 2025

​Le secteur européen du self-stockage, bien que confronté à des défis économiques en 2024, affiche une résilience remarquable. Selon le rapport 2024 de la Fédération Européenne des Associations de Self-Stockage (FEDESSA), le nombre de centres en activité a atteint 9 575, couvrant une superficie totale de 16,5 millions de mètres carrés.

En dépit d’une année marquée par des pressions inflationnistes et une incertitude économique, le secteur européen du self-stockage a poursuivi son expansion. En 2024, environ 1,8 million de mètres carrés supplémentaires ont été ajoutés au marché, représentant une croissance d’environ 10 % pour la région.

Consolidation du marché

Les grands acteurs du marché continuent de renforcer leur présence. Le Royaume-Uni domine avec 34,6 % des parts de marché, suivi par la France (15,8 %), l’Allemagne (12,6 %) et l’Espagne (11,6 %). Cette concentration souligne une tendance à la consolidation, les principaux opérateurs cherchant à étendre leur portefeuille.

Le Royaume-Uni conserve sa position de leader sur le marché européen du self-stockage, représentant 34,6 % de l’ensemble des installations. Cependant, cette proportion est en diminution, les nouveaux sites se multipliant sur le continent. Désormais, le self-stockage est présent dans presque tous les pays européens, témoignant de l’expansion continue du secteur.

Le marché européen du self-stockage continue de se structurer, avec les grands acteurs et les investisseurs institutionnels en quête d’expansion. Trouver des terrains adaptés reste un défi, en particulier dans les métropoles comme Londres et Paris, où les procédures d’obtention de permis peuvent s’étendre sur un an et où les délais de construction s’allongent. Face à ces contraintes, la croissance passe souvent par des acquisitions stratégiques, et l’année dernière a été marquée par plusieurs transactions majeures. Par exemple, Shurgard Self Storage Ltd. a racheté Lok’nStore. Shurgard vient d’obtenir le permis de construire pour une installation de self-stockage à Berlin de 1 500 box ! Safestore Holdings PLC a acquis EasyBox en Italie dans le cadre d’une joint-venture avec le gestionnaire d’actifs américain Nuveen Real Estate, etc. En France, Ardian, l’un des leaders mondiaux de l’investissement privé, a fait l’acquisition d’Atout-Box, un des leaders du self-stockage en Occitanie. Après, l’acquisition de Costockage. Annexx avait aussi racheté Freestock à Saran et la liste s’allonge…

« Le self-stockage européen bénéficie de fondamentaux solides et d’un potentiel de croissance important, faisant de ce secteur traditionnellement granulaire une opportunité attractive pour les investisseurs institutionnels », a déclaré Nabil Mabed, directeur général de PGIM.

Défis et opportunités

Malgré une légère baisse du taux d’occupation moyen en Europe, passant de 79,9 % en 2023 à 78,7 % en 2024, certains pays comme l’Irlande, l’Allemagne et la France ont enregistré des gains significatifs. Par ailleurs, le rendement locatif moyen a augmenté de 2 %, atteignant 296,53 € par mètre carré par an, avec des hausses notables au Portugal, en Espagne, aux Pays-Bas, en Allemagne et en Belgique.

En 2024, l’inflation a fortement impacté le marché européen du self-stockage. Les acteurs du secteur doivent faire face à la flambée des coûts de l’énergie, à l’augmentation des taux d’intérêt, à des difficultés de recrutement et à une fiscalité en hausse. Avec la croissance et la rentabilité du marché, il attire de plus en plus l’attention des gouvernements cherchant à élargir leur base fiscale. Parallèlement, le ralentissement du marché immobilier et la baisse du pouvoir d’achat ont freiné la demande, entraînant une diminution des bénéfices pour de nombreux opérateurs.

Malgré ces défis, le secteur du self-stockage en Europe a connu plusieurs années de croissance solide après la pandémie. En France, on a vu le développement assez fulgurant d’enseignes comme Locakase, Résotainer (containers)… Et selon les régions, une hausse de plus de 30% dans les demandes des prospects ! Suivi d’une baisse progressive de la demande de box en 2023 et en 2024 notamment liée au contexte économique. La majorité des opérateurs anticipent une reprise en 2025, portée par une diminution progressive des tensions inflationnistes. Les perspectives restent favorables, avec un fort potentiel de développement et peu d’indications d’un ralentissement à venir.

On souligne aussi dans les défis du secteur du self-stockage quelques préoccupations, notamment en matière de sécurité, avec des risques d’activités illicites et d’incendies.

Technologie et innovation

L’adoption de technologies avancées transforme le secteur. L’utilisation d’applications de gestion a augmenté de 25 % par rapport à l’année précédente, et 69 % des entreprises prévoient d’intégrer l’intelligence artificielle dans leurs opérations en 2024. Ces innovations visent à améliorer l’expérience client et à optimiser la gestion des installations. ​

Les gestionnaires de sites doivent ainsi améliorer la sécurité en installant des systèmes de vidéosurveillance et de communication à distance utilisant l’intelligence artificielle. De plus, les serrures électroniques deviennent de plus en plus répandues, surtout dans les projets récents. On verra si les clients sont demandeurs de ces serrures et si elles feront la différence avec un centre proche qui ne les a pas.

Le marketing aussi est touché. Les changements seront probablement plus importants dans les 10 prochaines années. On constate aussi que les promotions en ligne fleurissent et deviennent une tendance dans le secteur. Il y a aussi une hausse de la publicité hors ligne, pour toucher du local et accroître sa notoriété.

Et l’énergie verte ? Les panneaux solaires, les systèmes CVC écoénergétiques et l’éclairage LED ne sont que quelques exemples des technologies utilisées aujourd’hui.

Sensibilisation du public

Un défi persistant reste la sensibilisation du public au self-stockage. En effet, 37 % des personnes interrogées n’ont jamais entendu parler du self-stockage, et 35 % en ont entendu parler sans en connaître les détails. Cette méconnaissance souligne la nécessité pour les opérateurs d’intensifier leurs efforts de communication et de marketing pour mieux faire connaître leurs services. ​En France, la plateforme Location-gardemeuble.fr est réputée pour les opérateurs cherchant plus de visibilité en ligne à des coûts très abordables.

La notoriété du self-stockage reste un défi en Europe, en particulier dans les pays où le marché est encore émergent, comme le Portugal. Même au Royaume-Uni, pourtant le plus développé du continent, près de la moitié des habitants ignorent encore l’existence et l’utilité de ce service. En conséquence, de nombreux clients potentiels ne considèrent même pas cette solution lorsqu’ils ont un besoin de stockage.

Différents acteurs aident aussi à faire connaitre le secteur. Le stockage en conteneurs connaît une expansion rapide, avec une implantation privilégiée en périphérie, où le coût du foncier est plus abordable. Bien que ces installations n’offrent pas le même rendement au mètre carré qu’un centre de self-stockage classique, elles présentent l’avantage d’un investissement initial réduit. Souvent installées sur des terrains loués, elles reposent sur un modèle flexible basé sur l’utilisation de conteneurs. Plutôt que de parier sur l’appréciation de la valeur immobilière, les exploitants privilégient une croissance rapide pour maximiser les flux de trésorerie.

Un autre segment en forte croissance dans le self-stockage européen est celui des micro-sites, particulièrement répandus en Autriche et en Allemagne, et dont l’essor s’étend à l’ensemble du continent. Ces petites structures, souvent aménagées dans d’anciens locaux commerciaux vacants, fonctionnent en gestion à distance et peuvent compter moins de 150 box de stockage. C’est le cas de Zenstock, 123box, Flashboxx, etc. qui sont implantés dans des zones urbaines, très proches des clients.

On retient

En dépit des défis économiques, le secteur européen du self-stockage continue de se développer et d’innover. Les opérateurs qui sauront tirer parti des avancées technologiques et améliorer la visibilité de leurs services seront mieux positionnés pour prospérer dans cet environnement en constante évolution. Les investisseurs sont là. Le nombre de centres va continuer de croître !