Nouveau Self Stockage ? Evitez les erreurs !

Le self-stockage en France est en pleine croissance sur le territoire national. La construction de nouveaux centres de location de box progresse. Point négatif, les constructeurs et les entrepreneurs voient qu’une demande soutenue existe donc les prix augmentent. Point positif, vous pouvez lancer un projet de box à louer sécurisé fiable dans des zones où c’était impossible il y a quelques années. De bon coup sont à jouer jusqu’en 2025 !

Si vous êtes prêt à faire le grand saut, ne faîtes pas les erreurs que certains développeurs ont fait dans le passé. Évitez les pièges.

Comment réussir l’ouverture de son garde meuble

Sous évaluer les problèmes potentiels

Vous pouvez planifier dans le moindre détail votre centre de self stockage, mais avez-vous évalué les problèmes que vous ne maîtrisez pas encore ? Par exemple :

Les conditions liées à l’approbation de votre projet par la ville. La ville peut avoir certaines exigences sur votre projet. Elle peut vous demander de faire quelques adaptations. Dans certains cas, ces modifications peuvent être très coûteuses. Cela peut nuire à la rentabilité de votre projet.

Le drainage de votre centre de stockage doit être maîtrisé.

Le conseil des aménagements peut limiter votre projet. Si vous n’avez pas assez de place pour construire, votre projet deviendra peut-être irréalisable. 

Afin d’éviter les mauvaises surprises, essayez de penser à tout. Pensez aux solutions pour résoudre ces problèmes.  

Ne pas optimiser votre centre de self stockage

Cela signifie que vous devez au maximum rentabiliser la surface louable. Le but est de créer les tailles de boxes de stockage qui sont demandées. Par exemple, si vous faites que des box de stockage en location de 1 à 9 m2, vous ne pourrez pas répondre à la demande en grande taille (12 à 27m2). Autre exemple, si vous ne faites pas assez de petites tailles (1 à 4 m2), vous ne pourrez peut être pas répondre aux demandes de ce type….  

Dans certains marchés, il y a une forte demande en petite taille. Généralement les grandes villes. Attention, même en zone rurale, des espaces de stockage de petites tailles sont demandés. Une grosse erreur serait de ne pas prévoir ce type de box à louer dans votre entrepôt. Il faut donc prévoir un maximum de tailles correspondantes dans votre centre de stockage. Et même si vous créer une entreprise de stockage avec des containers maritimes. Achetez le conteneur de 2 ou 3 m2 sera très judicieux. Dans d’autres marchés, les clients sont très frileux pour accéder à des box de location en étage…. Étudiez bien votre clientèle potentielle.  

Un financement trop court

Prévoyez un financement adapté. Le manque de financement est une cause récurrente dans la chute d’une entreprise.  

Pas d’étapes dans votre développement 

Évitez de construire vos espaces de rangement en un coup. Il est préférable de construire par tranche. Petit à petit. L’avantage est que vous pourrez adapter les futures surfaces louables. Construisez plus de box de 3m2 car vous avez une forte demande, ou plus de box de 9m2…. Soyez prudent.  Évitez de penser comme : « j ai de l’argent alors pourquoi me priver ? », « mon prévisionnel est parfait, je fonce ».  N’oubliez pas, la concurrence arrive assez vite en France. Vous pourriez avoir de grosses difficultés à remplir beaucoup de boxes de stockage rapidement. Certains propriétaires croient que leur centre de stockage va se remplir en 1 an ! Tout dépend du nombre d’espaces à louer que vous avez bien sûr. Mais, au bout de 2 ans, un site qui dispose de 800 boxes de stockage et qui est rempli à 65% est bien. Tenez aussi compte de la saisonnalité. Généralement entre mars et octobre, la demande est bonne.

Ne pas être prêt le jour de l’ouverture officielle

Vous devez être prêt le jour J. Le jour où vous ouvrez, il faut que vous ayez au préalable ouvert les pré-réservations. Il faut que votre site web soit finalisé. Vos futurs clients doivent pouvoir trouver sur votre site internet tout les éléments nécessaires (téléphone, carte géographique pour vous situer, adresse, mail pour vous contacter, descriptif de votre activité, formulaire de devis ou de réservations….). Votre logiciel de gestion doit être installé et vous devez le maîtriser avant que le 1^er client frappe à votre porte.

La publicité : si tout est fait correctement, vous devez avoir un budget pour le lancement de votre centre de stockage. Le lancement de votre publicité doit être prêt un peu avant votre ouverture afin que les retombées aient lieux dès que vous ouvrez. N’oubliez pas, internet est un support clé où vous devez être visible. Soyez sur les sites internet où vos clients vous cherchent. Aujourd’hui, vos clients cherchent sur internet et plus précisément dans les moteurs de recherche comme Google… Votre téléphone doit être opérationnel. Beaucoup de vos locataires ne vont pas se déplacer le jour de votre ouverture. Ils vont appeler. Votre discours téléphonique, vos arguments de vente doivent être travaillés. Pour connaitre le succès rapidement dans la commercialisation de vos box garde meuble sécurisé, pendez à communiquer sur le site spécialisé Location-gardemeuble.fr, environ 1 à 2 mois avant l’ouverture officielle à la clientèle.

Évitez ces erreurs et vous mettrez toutes les chances de votre coté pour faire une bonne ouverture de centre de self stockage. Bon courage !

Avoir un plan de sécurité solide

Pour réussir, un projet de self-stockage doit avoir un bon business plan, et un plan de sécurité solide afin de protéger votre investissement. Votre centre de location de box (votre entreprise) attirera les clients avec des boxes sécurisés, un bâtiment sécurisé…, mais il doit aussi décourager et repousser les escrocs, les voleurs…

Un plan de sécurité solide comprend plusieurs éléments comme un responsable de garde-meuble honnête et pro actif, un contrat de location solide, un logiciel de gestion efficace et de bonnes relations avec la police locale.

La mise en œuvre de tout ou partie de ces éléments est une excellente façon de maintenir la sécurité de votre centre de box à louer. Pensez à mettre cela dans votre budget annuel pour l’année prochaine ! Un vol dans votre centre de stockage peut être catastrophique pour votre entreprise. L’assurance remboursera peut-être les biens de votre client, mais qu’en est-il de votre réputation ? Attention aux effets négatifs. N’oubliez jamais, un client mécontent parle beaucoup plus qu’un client satisfait. Ne dynamitez pas votre entreprise, source de revenus. 

Votre manager : atout ou menace pour vos box de stockage ?

Un manager de centre de self stockage bien formé louera beaucoup de boxes de stockage en accentuant vos avantages, il filtrera les locataires, maintiendra votre centre de stockage à flot et sera prévoyant au niveau des risques potentiels. Un gestionnaires mal formé ou malhonnête pourra voler de l’argent, des marchandises, aider les escrocs, donner des informations confidentielles, compromettre la sécurité du centre et peut-être la vôtre.

Un manager est le point de rencontre, le lien entre vos locataires et votre investissement. Embauchez avec précaution, sélectionnez le meilleur. Considérez ainsi votre manager comme une protection contre le vol et l’assurance d’un maintien de la sécurité de votre centre de box à louer.

L’accès au centre de stockage

Votre plan de sécurité doit être réglé au millimètre. Vous pouvez planter des arbustes épineux le long de vos clôtures, les caméras seront visibles par tous… Les escrocs, les voleurs sont sous surveillance et vos locataires en sécurité. Votre message est sans ambiguïté : « chez nous, la sécurité est omniprésente ».

N’hésitez pas à attribuer vous-même les codes de vos locataires. La majorité de vos locataires choisit un code facile (comme 1234). On peut passer facilement un portail. Le code est important. Dites à vos locataires que le code est un élément de leur protection. C’est aussi un élément de votre sécurité.

Un bon moyen est de définir des zones d’accès limitées. Cela permet de limiter la zone visitée. Vos visiteurs doivent savoir que chez vous, ils sont suivis à l’entrée et à la sortie de votre entreprise.

En ce qui concerne vos caméras, privilégiez plutôt les emplacements au lieu de la quantité. Définissez pourquoi vous souhaitez mettre des caméras. Quelle est votre cible ? Les clients ? Les voleurs potentiels ? Les employés ? Les internautes de votre site internet ? Avoir un écran à l’accueil qui est visible par tous est un bon élément pour les clients, mais est-il dissuasif pour un « vrai » voleur ?  Il s’arrête rarement à cela.

La dernière défense : le cadenas de sécurité

En 2021, nous avons encore des managers de self stockage qui demandent au client : avez-vous votre cadenas et votre clé ? Sous entendu votre « petit » cadenas. Ce n’est pas au client de choisir le niveau de sécurité de votre garde-meuble à louer. C’est à vous. C’est à vous de garantir et maintenir la réputation de vos locaux de stockage. En cas de vol, le client perd « seulement » ses biens et vous, votre réputation.

Vous devez proposer des systèmes de fermeture de qualité. Un simple cadenas est bon pour un abri de jardin, par pour un box de stockage individuel. N’oubliez jamais que si un voleur vient avec une pince monseigneur, le cadenas ne sert à rien !

Pour une sécurité renforcée, utilisez les serrures adaptées au box de stockage (cylindre de sécurité), le système de serrure doit être encastré dans la porte du box individuel. Dans certains centres de stockage, un simple tournevis permet de faire sauter le système de fermeture qui est tout juste vissé à la paroi métallique ! N’hésitez pas à contacter les constructeurs de boxes pour plus d’informations. Il existe des systèmes de verrouillage à distance pour les boxes de stockage. Des système de serrure électronique comme a opté le centre de location de box à Paris, à Haussmann. Le smartphone du client devient une clé digitale ultra-sécurisée. Dans ce cas, verrouillez bien l’accès à votre ordinateur. 

Votre ordinateur

Protégez vos ordinateurs contre le piratage. Demandez à votre fournisseur une sécurité optimale. Vos concurrents ne doivent pas avoir accès à vos bases de données, les voleurs ne doivent pas avoir la possibilité de se procurer les codes d’accès des clients…  La sécurité informatique est importante. 

Votre contrat de location

Un bon contrat de location est indispensable afin de prévenir tous les risques potentiels. Définissez le plus précisément possible les responsabilités de vos locataires. N’oubliez jamais de faire signer une renonciation à l’assurance à votre locataire au cas où il ne prend pas l’assurance proposée par vos soins. Vous pouvez également limiter la valeur des biens stockée dans vos boxes de stockage. N’hésitez pas à passer par un avocat spécialisé en self stockage.

De bonnes relations locales

Essayez d’avoir de bonnes relations avec les autorités locales (police, mairie…). Par exemple, dans le cas où vous souhaiteriez ouvrir un nouveau centre de box de self stockage. N’hésitez pas à afficher des panneaux comme « les douanes visitent régulièrement notre centre de stockage. La direction vous rappelle qu’il est strictement interdit de stocker de la drogue… ». Cela peut également avoir un effet marketing positif sur vos locataires et visiteurs. 

Conclusion

Avoir un plan de sécurité clair et bien défini est très important. Il y a plus d’avantages pour vous, que pour vos locataires. Cela est un puissant outil marketing.

N’oubliez jamais qu’un incident (vol…) peut être long à surmonter et être une source non négligeable de perte de revenus. Choisissez donc un manager avec précaution, des systèmes de sécurité adéquates, et votre contrat de location doit être en mesure de vous couvrir au maximum.