Obtenir un prêt sans apport pour son investissement locatif
Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif ? Nombreux sont les avantages de ce genre de placement : défiscalisation, taux de rentabilité élevé … Sachez qu’il est possible d’acheter un bien pour en tirer des revenus locatifs en le finançant sans apport. En collaboration avec Pretto.fr, courtier immobilier 100% en ligne, nous avons choisi de vous détailler les grandes lignes du prêt immobilier sans apport pour votre investissement locatif.
Le crédit immobilier sans apport
Un emprunt va souvent de pair avec apport personnel. C’est la somme que vous allez investir qui provient de votre épargne. En général, plus votre apport est important, meilleures seront les conditions de crédit immobilier. Les banques ne veulent pas financer les frais liés à l’achat (frais de notaire, frais de garantie, frais d’agence…) qui représentent à peu près 10 % du prix total. Elles demandent bien souvent 10 % supplémentaires en gage de sécurité pour un apport total de 20 %.
Les banques demandent un apport pour se rassurer sur votre capacité à rembourser votre emprunt, mais aussi sur votre capacité à épargner. En cas d’impayés et de saisie du bien, tous ces frais ne sont pas récupérables. Le fait d’avoir une épargne importante sera toujours valorisé par les banques pour souscrire à un crédit immobilier.
Pour solliciter un prêt à 110 %, faites attention à la tenue de vos comptes trois derniers mois préalables à la présentation de votre dossier : il doit être impeccable. Evitez absolument les découverts et tâchez de présenter votre dossier sous son meilleur jour. Pour un investissement locatif, il est plus intéressant de profiter du rendement de son épargne tout en laissant son bien s’auto-financer. Les banques l’ont bien compris, c’est pour cette raison qu’elles proposent des prêts sans apport.
Qui peut en bénéficier ?
Si vous êtes primo-accédant, les banques considèrent que vous n’avez pas eu le temps de vous constituer une vraie épargne, il est donc possible pour vous d’emprunter sans apport.
Souvent, les mensualités de crédit remplacent le prix d’un loyer, c’est d’autant plus convaincant pour les banques. Vous avez un peu d’épargne sur un compte mais vous ne voulez pas l’utiliser ? Votre dossier n’en sera que plus solide.
Pour un investissement locatif, les banques acceptent plus facilement que vous empruntiez sans apport. Elles savent que cela améliore la rentabilité de votre investissement. Comme vu un peu plus haut, montrez-lui que vous avez une épargne que vous souhaitez conserver pour appuyer votre dossier. Sans épargne c’est également possible, mais il faut que vous ayez un dossier impeccable et que vous négociez avec la banque.
Profitez de l’effet de levier…
Les taux immobiliers ont rarement été aussi bas. C’est sûrement le meilleur moment pour acheter, surtout que la banque centrale européenne prévoit d’augmenter les taux directeurs pour le deuxième semestre 2019. Il est actuellement possible d’avoir des taux inférieurs à 1 % sur 15 ans.
Même si vous avez suffisamment d’épargne pour acheter sans emprunter, vous pouvez profiter de l’effet de levier en contractant un crédit immobilier pour votre investissement locatif. Vous pouvez ainsi vous constituer très rapidement un patrimoine immobilier important. Concrètement, l’effet de levier c’est s’endetter pour augmenter votre rendement locatif. Vous profitez du rendement de votre épargne tout en devenant propriétaire.
Autre avantage : les intérêts de votre emprunt sont déductibles des revenus fonciers pour l’imposition au réel. Vous payez moins d’impôts pendant toute la période d’endettement. Vous l’aurez compris, il est donc intéressant de faire financer son achat au maximum.
…et de la défiscalisation !
Comme nous avons pu le voir, les intérêts de votre emprunt sont déductibles du loyer perçu pour votre investissement locatif. Et ce ne sont pas les seuls avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier.
Si vous choisissez de louer votre bien non meublé, vous pouvez déduire les travaux réalisés de vos loyers perçus. Si les charges sont supérieures au loyer que vous percevez, vous créez ce que l’on appelle un déficit foncier. Vos revenus locatifs globaux sont réduits. Cette réduction de vos revenus va donc réduire les impôts que vous aurez à payer.
Nous vous avons listé les frais que vous pouvez déduire :
- Les frais de gestion
- Les primes d’assurances loyers impayés
- Les provisions pour charges de copropriété
- Les travaux d’amélioration, l’entretien et les réparations
- Les intérêts d’emprunts
Si vous choisissez de louer votre bien meublé, vous avez le choix entre deux régimes :
Le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) où vous déduisez les charges et amortissements de vos revenus locatifs. Ils ne sont donc pas assujettis aux impôts.
Le régime de location meublé professionnel (LMP) où la déduction des charges entraîne un déficit qui est déductible de vos revenus, votre fiscalité en sera réduite. Les amortissements ramènent vos loyers à zéro pendant la période où vous serez endetté.
L’Etat a mis en place certains dispositifs pour encourager la construction de logements neufs comme la loi Pinel. En achetant sur plan, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt par paliers qui peut atteindre 21 % de votre investissement selon la durée de location. Le dispositif Denormandie, mis en place depuis le début de l’année, propose les mêmes conditions pour l’achat dans l’ancien avec rénovation.
Préservez votre épargne, vous pourrez plus facilement mener d’autres opérations dans un avenir proche.
