Self Stockage : erreurs à éviter avant le lancement
La réussite d’un centre de self-stockage dépend souvent de petits détails (bien gérés). Ce sont souvent de petites choses qui créent de gros problèmes et coûtent très chers lors de la construction de votre centre de location de box de stockage. Évitez ces pièges ! Voici quelques erreurs courantes.
14 erreurs avant de se lancer dans le garde-meuble et la location box
L’achat d’un terrain mal situé
La première préoccupation que vous devez avoir est de trouver le bon emplacement. Cela est extrêmement important ! Attention au terrain à bon marché. Ce n’est peut-être pas la meilleure affaire que vous puissiez faire. Vérifiez si le terrain est caché derrière un grand bâtiment ? Est-il trop éloigné de votre clientèle ? Est-il facile d’accès ? Pour réussir dans le self stockage, il faut un terrain visible, par exemple proche d’une rue très fréquentée (autoroute, grande avenue…). Un site très visible vous permettra de réduire considérablement les frais de publicité. Pensez à mettre une bonne signalisation pour que l’on trouve facilement vos box garde-meuble. Pour faire simple, vous êtes à la recherche d’un terrain à prix abordable, bien situé, visible, plat, près d’une zone de circulation élevée, proche d’un centre de population. Vous trouverez difficilement tous ces critères en même temps. Courage !
La qualité du sol
Sondez le terrain que vous allez acheter. Le terrain doit être capable d’accueillir un bâtiment de self stockage. Faîtes une étude géotechnique pour vous assurer que tout est bon pour la construction. Le coût d’une enquête est variable. Mais c’est très important. Cela peut vous éviter des dépassements de budget coûteux (Stabilisation du sol…)
Prévoyez des boxes adaptés à votre clientèle et à tous les budgets
Il existe de nombreux types de boxes en libre accès, adaptés à un type de clientèle précise. Par exemple, les boxes en accès direct sont plutôt privilégiés pour des clients professionnels qui recherchent la facilité d’accès au box avant tout (plombier, fenêtrier…). Ces clients accèdent souvent à leurs boxes de stockage, à des horaires très variables. Ils ont des marchandises à stocker assez lourdes. Ils ont besoin d’une surface plus grande que la moyenne (de 9 à 27m2). Les box en location en rez-de-chaussée, eux aussi sont plus prisés par les professionnels, même si quelques particuliers les préfèrent. En général, les box à louer en rdc sont plus chers que ceux situés en étage car ils sont plus faciles d’accès. Les garde-meubles en étage sont privilégiés par les particuliers car les prix sont inférieurs aux espaces de stockage en accès direct et de ceux en rez-de-chaussée. Il y a en général un plus grand choix de tailles, des prix plus bas et tout est adapté pour y accéder facilement (monte charge, chariot….). Selon la configuration de votre centre de stockage, vous pouvez également avoir des boxes à louer en mezzanine ou en sous sol. Une option également possible est de mettre des containers maritimes en extérieur. Le prix au m2 est abordable. Ils seront très faciles d’accès et disposeront d’une surface plus grande que la moyenne (3 ou 15m2). Afin d’optimiser la surface de votre centre de stockage, vous pouvez aussi mettre des consignes (1m3) dans un box de 12m2, par exemple. Avec une allée pour accéder aux casiers.
Exclure les boxes ventilés, climatisés
Avoir des boxes climatisés est une très bonne option. Vous aurez toujours des clients avec des revenus confortables qui seront prêts à payer plus cher que la moyenne pour stocker leurs biens qui ont de la valeur. Ils auront besoin de boxes ventilés, voir climatisés. Pour eux, le prix n’est pas un problème. Ils sont à la recherche de très bonnes conditions de stockage. Ils seront prêts à payer un box individuel plus cher car il est climatisé, chauffé…. Ils ont des biens de grande valeur. L’important pour vous est de trouver le bon équilibre pour optimiser la rentabilité de votre surface. Les m2 sont chers, précieux, il ne faut pas les gaspiller.
Construire un centre de stockage « beau »
L’esthétisme de votre centre de stockage est important. Que vous ayez des boxes individuels classiques ou des containers de stockage, il faut que votre centre de stockage soit « beau ». Un centre de stockage attrayant attirera plus de clients qu’un vieux centre, mal entretenu, pas attrayant visuellement. Votre « image » est en jeu. N’économisez pas à tout prix en délaissant l’esthétisme ou le design de votre centre de stockage. Vos concurrents seront ravis si vous délaissez ce point ! Pensez à faire un agréable bureau de vente (accueil), de beaux espaces paysagers (arbres, arbustes….), des finitions parfaites, des allées larges…. Je pourrai comparer cela à la recherche d’appartement. Êtes-vous plus attiré de louer un appartement avec des finitions parfaites, des espaces paysagers à proximité, avec de l’espace et agréable visuellement. Ou préférez-vous louer un appartement non fini, sans verdure à proximité, restreint et moche ? Il faut arriver à trouver le bon compromis entre esthétique et rentabilité du m2. Par exemple, des allées larges réduiront la surface louable de vos boxes.
Prévoyez un centre de stockage fonctionnel
Votre centre de stockage doit être fonctionnel. Un locataire ne doit pas tourner plus d’une fois pour accéder à son box de stockage. Il ne doit pas non plus parcourir 200 mètres pour stocker ses affaires ! La circulation à l’intérieur de votre centre de stockage doit être fluide. Ne créez pas d’impasse.
Maintenir les délais de construction
Il est important de tenir compte des délais de construction dans votre calendrier. Prévoyez une marge pour les retards. Il n’est pas rare que de petits ennuis techniques, de délais de livraison…. viennent retarder la construction de votre centre de stockage. Prévoyez une marge dans votre calendrier.
Obtenez toutes les autorisations
La construction d’un centre de stockage est soumis à bon nombre d’autorisation (mairie, permis de construire…). Renseignez-vous bien avant de planifier la suite de votre projet.
Travaillez avec des experts
La construction d’un centre de stockage n’est pas une petite entreprise. Il faut que vous choisissiez les bons fournisseurs. Travaillez avec des experts, des entreprises sérieuses et qualifiées. Là aussi, attention aux prix imbattables. Vous pourriez le payer très cher dans le temps. Je vous conseille de prendre un professionnel pour concevoir les plans de votre centre de self stockage. Il vous aidera à maximiser l’espace de location. Vous éviterez des erreurs coûteuses. Un professionnel pourra vous faire gagner entre 10 et 30% d’espaces supplémentaires. Pensez à la rentabilité de vos m2.
Qualité de la toiture
Votre toiture doit être parfaitement étanche. Ne soyez pas radin sur ce point. Pensez dans la durée. Votre toit doit être de bonne qualité pendant des années. Les dépenses plus élevées de départ, grâce à une meilleure qualité, seront amorties dans le temps.
Le drainage de votre installation
Le drainage de votre installation est primordial. Le drainage est une technique de construction qui consiste à protéger les bâtiments de l’humidité. Imaginez un centre de stockage humide. Vos clients apprécieront fortement que leurs affaires soient stockées dans un tel environnement ! Il faut absolument empêcher l’eau de pénétrer dans vos box de stockage à louer. En construction, il est recommandé de mettre en place un drain au niveau des fondations d’un édifice afin de collecter les infiltrations d’eau dans le sous-sol avant qu’elles ne risquent de porter atteinte à la stabilité de la construction suite à l’affouillement progressif de l’assise des fondations par l’érosion provoquée par les courants d’eau souterrains. Le drain de dispersion se pose au droit des semelles ou des longrines de fondation. Il est entouré de concassé et délimité par une membrane géotextile empêchant la terre d’entrer dans le drain et de le boucher. Elle est préconisée sur les terrains en pente, les sols argileux et limoneux. Selon mon expérience, c’est une des erreurs les plus communes en matière de centres de stockage existants. Il est essentiel de protéger votre centre de stockage de ce type de sinistre.
Isolation du bâtiment
Que vous ayez l’intention ou non de créer des boxes climatisés, votre entrepôt doit être parfaitement isolé. Attention, le métal à tendance à créer des gouttelettes au printemps et en automne.
Oublier le portail
Un portail automatique avec contrôle des accès est une très bonne option. Vos locataires pourront accéder en dehors des heures d’ouverture de l’accueil. Vous aurez également une traçabilité des entrées et des sorties. Cela est une source de renseignements inestimable (comme les caméras de vidéosurveillance). Le portail est très important car vos clients doivent accéder à leur espace de rangement, sans passer par le bureau d’accueil. Bon nombre d’arguments peuvent être utilisés comme argument de vente, avantage par rapport à la concurrence. Un environnement propre, pavé, joliment aménagé, clôturé, avec portail automatique, caméras, digicode impressionnera toujours vos clients potentiels (sécurité, facilité d’accès, liberté…). Si un client se sent en sécurité, il sera satisfait. Il sera prêt à louer, même si votre loyer est un peu élevé.
Les offres clés en mains à prix imbattable
Certaines personnes sont attirées par cette possibilité rêvée d’économiser de l’argent. Avant de vous lancer dans un package construction, vérifiez si vous avez eu toutes les autorisations nécessaires à la construction, si la livraison est comprise dans le prix, et les dates de livraison. N’hésitez pas à comparer.
La construction d’un centre de self stockage n’est pas un petit projet. Soyez rigoureux et méthodique. Tenez compte de ces conseils et soyez vigilant. Une fois la construction finie, il faudra aborder la commercialisation de votre centre de stockage… Bon courage.
N’oubliez pas d’adapter votre comportement à votre clientèle.
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