Comment bien négocier son prêt immobilier ?
Savoir négocier un prêt immobilier est à la portée de tous ! Regardons cela de plus près. Avec des arguments crédibles, une situation qui tient la route… vous serez en meilleure position pour la négociation. Suivant votre situation personnelle et professionnelle, il est plus ou moins facile d’obtenir les faveurs de votre banque. Soignez votre profil emprunteur !
Historiquement, les taux moyens accordés (entre 15 et 25 ans de durée) sont bas : 1,13% en moyenne en janvier 2020 et décembre 2019, contre 1,43% en décembre 2018 et 3,21% en décembre 2012. Que vous souhaitiez acheter un logement neuf ou dans l’ancien, cela peut rendre la négociation un peu plus difficile. Surtout quand on voit la tendance du nombre de prêts accordés en baisse. C’est pourquoi, nous allons vous dévoiler des astuces et de précieux conseils qui permettent d’obtenir un bon taux immobilier et ainsi économiser des milliers d’euros sur votre crédit immobilier.
Premier critère à ne pas négliger : le niveau de l’apport personnel
Cet élément est crucial. La part des emprunteurs les moins dotés en apport personnel, quelle que soit la catégorie – aisée ou jeune – est en baisse. Les banques sont plus regardantes quand les taux sont bas. Il est donc logique qu’elles aient une préférence pour les dossiers avec apport personnel le plus confortable possible. Si vous projetez d’acheter un bien, économiser avant de présenter votre dossier. Il est aussi logique de prêter plus facilement de l’argent à une personne qui sait économiser. Mieux vaut être un Picsou qu’un panier percé !
On conseille généralement 10% du total de la somme empruntée. Cela servira à couvrir les frais de notaire et les frais de garantie. Mais pour négocier, mieux vaut atteindre entre 15 et 30% du montant. Pour être en bonne posture, à moins que vous soyez le bénéficiaire d’un héritage avec somme importante ou que vous gagniez à l’euro million, il n’y a pas mille recettes. Soit, vous économisez petit à petit. Soit, vous empruntez à des proches. Soit, vous essayez d’ajouter à votre crédit un prêt avantageux consenti par l’État comme un prêt à taux zéro, les collectivités, Action Logement ou tout autre organisme public (mutuelle, Caisse de retraite).
En résumé : apporter une somme de départ est indispensable pour bien négocier son prêt. Mieux vaut retarder un peu l’échéance et venir bien armés. La réussite de votre projet en dépend.
N’omettez pas l’importance de ce premier élément. Plus la durée de remboursement sera longue. Plus le taux sera élevé. Pourquoi ? Car il y a plus de risque.
Second critère : votre taux d’endettement
Soignez votre profil « emprunteur ». On n’arrive pas pour déposer une demande avec des crédits à n’en plus finir.
Le taux d’endettement d’un emprunteur ne doit pas dépasser 33 %. Ce seuil est le pourcentage considéré comme la limite acceptable pour vivre confortablement après le paiement de toutes vos charges (factures, prêts, assurances). Ce ratio entre vos revenus mensuels et vos charges financières détermine votre capacité d’épargne. Une banque prête rarement au-dessus de ce taux à cause des restrictions imposées par la loi Neiertz, sauf si vos revenus sont très importants.
Du point de vue de la banque, un taux d’endettement en dessous de ces 33% est fortement apprécié. Visez entre 10 et 15%. Cela permet de séduire votre banquier !
Troisième critère : la Gestion de vos comptes
Vous devez être capable de garder vos finances saines. La banque va vous demander vos 3 derniers relevés de compte. Vous devez être un élève exemplaire. Concrètement, cela signifie qu’il faut bannir de vos relevés : un découvert, un incident de paiement pour un emprunt en cours, mieux vaut éviter les crédits à la consommation, et les dépenses superflue (au-dessus de vos moyens).
Si vous avez un des éléments cités précédemment, mieux vaut reporter votre demande. La banque déterminera votre profil et mieux vaut être dans la bonne catégorie.
Quatrième critère : Combien vous reste-t-il pour vivre ?
Le « reste à vivre » est la somme qui va rester après le remboursement des mensualités de crédit. Le seuil minimum est généralement de 400 euros par ménage. Ajoutons à cela 150 euros par personne à charge.
Des revenus importants ou un patrimoine immobilier conséquent vont dans le bon sens. Mettez cela en avant.
Le but est de ne pas vous démunir. Il doit vous rester assez d’argent pour vivre convenablement au quotidien.
Pour faire simple, il vaut mieux gagner 10 000 euros par mois et rembourser 3 333 euros. En effet, il reste encore 6667 euros. A l’inverse, un remboursement de 500 euros avec 1500 euros de revenus. Il ne reste « que » 1000 euros.
Cinquième élément : Votre profil doit séduire la banque
Souvent, un organisme bancaire va utiliser le crédit immobilier pour essayer de dénicher les meilleurs profils de clients. En effet, il pourra domicilier les revenus des contractants. S’il peut placer ou récupérer le compte épargne ou d’autres produits financiers, cela fait les affaires de l’organisme prêteur.
Aussi, la situation professionnelle dans laquelle vous vous trouvez est un facteur essentiel. Etes-vous cadre, employé, agent de maîtrise… ? Quel est votre ancienneté dans l’entreprise ? Quel est votre âge et vos possibilités d’évolution ?
Il est bon de savoir que chaque établissement bancaire à sa propre politique. Pour l’un, ce sont les profils à haut patrimoine ou avec des revenus très élevés. Pour l’autre, cela va être les primo-accédants. Ou encore, il y a les établissements qui « ratissent » large…
Il est bon de noter que le fait de ne pas avoir un CDI n’est pas dramatique. En effet, selon le secteur où vous êtes, il peut y avoir un taux de chômage nul. La banque regardera si une interruption de plus d’un mois a eue lieu. Est-ce que vous avez travaillé plus de 3 ans ? Est-ce que vos revenus sont plus élevés que celui qui est en CDI au même poste ? etc.
Conseils avisés
Mettez tous les atouts de votre côté pour présenter votre meilleur profil emprunteur (en fonction des critères ci-dessus).
- Faîtes jouer la concurrence. Si vous allez démarcher plusieurs établissements, cela peut être une activité chronophage (dossier à composer, rendez-vous…). Selon votre emploi du temps, il est souvent judicieux de faire appel à un courtier en immobilier. Il y a de nombreux indépendants sur le marché. Il existe aussi une excellente alternative. Les sites en ligne qui vont vous dénicher le meilleur prêt immobilier. Le site va négocier pour vous le meilleur taux d’intérêt et des conditions intéressantes sur les autres frais, trouver le bon établissement, celui adapté à votre profil… Et parfois vous accompagner jusqu’à la signature du prêt. C’est le cas d’un site comme Pretto. Ces experts disposent d’outils précis qui permettent d’affiner votre demande de crédit et d’optimiser votre dossier. Un autre avantage, est que ce sont les banques qui rémunèrent ce service. Vérifiez tout de même s’il y a des frais de dossier.
- Les frais de dossier. Même si ce n’est pas le facteur principal de dépense, il est intéressant de ne pas le négliger. Mais comme il est difficile de tout négocier. Vous ferez plus d’économies sur le taux de votre crédit et sur le choix de l’assurance emprunteur.
- On en vient donc à l’assurance de prêt liée au crédit immobilier. Dans la négociation d’un prêt, c’est un aspect vraiment important. Nous vous conseillons de réaliser des devis d’assurance de prêt.
- Les indemnités de remboursement anticipé. Elle se nomme IRA. Si vous deviez vendre votre bien avant la date de fin des remboursements, et que vous avez des indemnités à payer à la banque, il se peut que ce montant tourne autour des 3 000 euros. Selon la durée de votre crédit, son montant et son taux. Et bien sûr les frais pris par la banque en cas de remboursement anticipé, le montant n’est pas le même.
- Optez pour la garantie de prêt la plus intéressante. Généralement, il s’agit d’une hypothèque ou d’une caution. La caution est le plus souvent la plus intéressante. Un organisme comme Crédit logement peut se porter caution en cas de défaillance de remboursement.
- Autre dernier point essentiel : faîtes attention au taux alléchants. Regardez avant tout le TAEG. Le Taux Annuel Effectif Global englobe l’ensemble des frais. Il permet une meilleure comparaison et de négociation.
Vous disposez de 45 jours pour négocier le taux de votre prêt immobilier. Celui qui sera le plus avantageux possible. Vous devez arriver à convaincre la banque sur plusieurs points : la baisse du taux d’intérêt, les frais collatéraux qu’implique la souscription d’un emprunt : assurances, frais de dossier, pénalités de remboursement anticipé, etc.
Pour cela, soyez bien avisé. Comme dans toute négociation, il est préférable de bien connaître l’état du marché : moyenne des taux selon la durée et la date de la demande. Ce travail peut vous prendre beaucoup de temps !
Afin de concrétiser le projet de votre vie, votre rêve, optez pour un courtier s’avère souvent une bonne affaire. Faire appel à un courtier immobilier en ligne comme Pretto vous permettra de bénéficier d’un avantage considérable. L’entreprise aura souvent de meilleures conditions et saura défendre au mieux votre dossier.
